据上海中原地产数据显示,2023年十月上海二手住宅成交1.33万套,环比降低13.12%,同比降低19.22%。
图:上海二手住宅成交套数走势
数据来源:网上房产、上海中原整理
挂牌高位运行 成交平淡无奇
从二手住宅挂牌来看,十月仍是高位运行。步伐上,月初由于假期原因,周度新增挂牌未超越万套。此后伴随假期原因消除,新增挂牌恢复到1万套/周以上,最高中一年级周达到1.28万套,这一增速和今年2、3月份季度活跃时期相当。二手房价格尚未有明确止跌信号,市场预期不强,不少房东也急于供应,既有降低损失的想法,也有“卖旧打新”意图。
成交方面,从空间分布上大浦东占绝对优势,全区成交超越2600套。排在其后的是宝山区,成交1366套。排名第三是闵行区,成交1287套。其他区成交均在千套以内,特别是嘉定和松江,既是新房成交活跃区也是二手住宅市场买卖活跃区,毕竟地区内有动迁配套房也有不少产品房,从存量的角度来看,市场选择面相当广,但从实质成交来看,并没发挥出应该有些水平。从买卖活跃的板块来看,嘉定主城区、南桥新城、周康等等都在板块买卖套数前十内,热门基本锁定,但在排序上出现肯定变动,譬如嘉定主城区板块9月排名第四,十月排名第一。惠南板块则退出了前五,十月排名跌到第九。
从成交活跃的楼盘来看,市场热度还是聚焦在外环以外,毕竟存量市场用户大多数预算不多,外环外可以控制总价。榜单中成交小区有一个特征,50平米以下的小户型极少,70-90平米比较受青睐。说明即使是“上车”,用户对于居住的舒适度放在比较要紧地方。
表:二手住宅成交套数前十小区
数据来源:网上房产、上海中原整理
购买意愿不足 价格继续下行
从上海中原地产二手房价格指数来看,十月再度下行,为604.3%,环比下跌1.1%。并且价格指数创这轮下跌行情以来的低点。在市场低迷的背景下,房东想促成买卖不能不加强打折力度,个别品质不好的房源基本要8折才能达到用户的心理价格。而一旦有买卖,周围房源也会了解最新信息,多少会对挂牌价格进行调整,主动调低价格,不然很难吸引顾客看房。
上海中原地产行情分析师卢文曦表示:十月二手住宅市场成交出现跳水,又跌破了“及格线”,成交比9月缩水有心理筹备,但出现比较明显的缩水对市场信心又是一次挫伤。上海进入改变年代,置换顾客抛出二手住宅去打新,但就现在市场需要来看,用户观望心态紧急。一方面,认房不认贷的政策效力只维系了1个月,市场期待更多利好落地,但迟迟没看到可能出来的信号,市场信心不足;其次,这样低迷的成交量并不足以支撑起价格企稳,因此这个月购买的“地板价”大概成为下个月的“天花板”,优柔寡断,买卖周期变得非常长。短期来看,临近年底,在市场期待的限购优化政策,市场走势没明确改变之前成交还会在低空运行。
