刚拿到购房资格的张小姐决定在上海购买生活的第一套房屋。
参加了几次新盘的认筹，张小姐的处境有点“不尴不尬”，热点新盘积分不够，远郊盘距离上班地方远，二手房又面临着“三价就低”政策下首付比率攀升的局面。
近期，张小姐有点着急，传统“金九银十”的销售旺季到了，她担忧上海房价会有明显的涨幅。据国家统计局的数据显示，今年8月，上海新建产品住宅销价格格环比涨幅领跑全国。
那样，上海新建产品住宅销价格格环比涨幅为何会跃居全国第一呢？上海房价在“金九银十”会迎来上涨行情吗？
今年8月，上海楼市迎来上涨行情，新建产品房成交量同比增长22%。资料图片
新房两极分化
张小姐是现在上海购买新房群体的典型代表，即年轻夫妻家庭、积分不高、首付不高也不低。
对于张小姐来讲，目的价格在5万-6万元/平米，户型在90平米左右，首付在200万元左右，可挑选新房的范围还是比较大的。依据上海9月17日发布的第五批集中提供新盘名单，可以选择松江区、嘉定区、浦东新区非核心板块、青浦区等，以五大新城为主。
上海当地的一名中介职员表示：“假如购房人买的是新盘，主要拼的就是积分。假如积分高的话，譬如在70分以上，就能去拼‘红盘’，摇号看运势。假如积分低的话，譬如在60分以下，大概率就只能挑选不触发积分制的项目，直接可以买到，但地点、周围配套等都会比‘红盘’差。”
以张小姐的历程为例，她想在大虹桥板块置业，参加了虹桥璀璨公馆和蟠龙府的认筹。虹桥璀璨公馆价格在6万元/平米左右，而同一板块内同品质的二手房价差在10%以上，譬如北虹桥龙湖天璞二手房价格约为8万元/平米。
“‘红盘’指的是地段好、配套好的楼盘，新房遭到官方报价的约束，比周围二手房价格要低，形成利差，这种买到就赚到，拼的就是积分。”上述上海中介职员如是说。
张小姐的积分刚达到60分，而虹桥璀璨公馆在第三批的入围分为65.16分，也就是达到这个分数才有资格参加摇号。
依据中介职员的推荐，张小姐也看了松江的新盘，譬如中骏在松江大学城的项目，但其无论从地段还是从交通等方面考虑，松江大学城板块都要比大虹桥板块逊色。
依据上海链家研究院的数据，从已经公布的第四批楼盘认购状况来看，估计有1/3的楼盘触发积分。从比率来看，相较前几批有所降低。不过，浦东的几个楼盘基本都触发了积分。大多数楼盘的开盘去化率都达到了100%，说明“打新”热度并未消退。
“上海新房两极分化现象比较明显，像‘红盘’、一二手房倒挂明显的项目热度高，一般分布在市区或者五大新城核心板块，单价高，总价也高，但卖得好，去化率100%；而不触发积分制的楼盘，大部分是纯刚需楼盘，单价和总价都较低，部分去化不太理想，需要中介去带顾客，一般分布在青浦区、松江区、嘉定区偏远的地方，还有临港新区、奉贤区等。”上述上海中介职员说。
“补涨”行情明显
“上海新房房价遭到官方报价的约束还是比较稳定的，之所以环比涨幅居全国第一，有补涨的原因。今年上半年，上海遭到疫情的影响，买卖是冰冻的，所以上半年积压的购房需要在下半年存在集中入市的状况。一方面，‘卖小买大’的置换需要亮相，其次，改变楼盘提供量上来，两个原因叠加便推高了房价的环比涨幅。”上海中原地产资深剖析师卢文曦如是说。
据上海链家研究院的数据显示，今年8月，上海全市共成交新建产品房10013套，同比增长22%；成交金额702亿元，同比增长31%；套均总价701万元，同比增长7%；成交均价61607元/平米，同比增长11%。
整体来看，今年前8个月，上海全市共成交新建产品房53591套，同比降低17%；成交金额3983亿元，同比降低2%；套均总价743万元，同比增长18%；成交均价65018元/平米，同比增长17%。
不过，卢文曦剖析称：“这种上涨的行情不必然会持续，由于伴随提供结构的变化，譬如刚需楼盘提供量增多，成交量占比上升的话，月度的成交均价也会随之产生变化。从整体成交量来看，上海楼市还是处于降温趋势中的。”
而从第五批集中提供的楼盘来看，或有32个楼盘、合计9093套房源入市，共约100.1万平米。上海链家研究院首席剖析师杨雨蕾表示：“相比之前，上海第五批入市项目明显降低。但，今年提供批次的频率更高，若根据1月一批的速度，后续还会有第七批甚至第八批楼盘入市，全年总提供量仍会超越去年，但市区提供楼盘明显降低。”
“这两年，上海的置换需要得以释放，高档盘、总价千万元以上的改变盘销售量都在上升，换手率也在增多，而‘上车盘’则相反，反映出刚需买房动力不足。”熟知上海楼市的业内人士说。
对于下面上海能否迎来“金九银十”的行情，杨雨蕾表示：“今年8月，第四批集中提供的楼盘入市，现在已经有一半楼盘开启认购，开盘时间将集中在9月，预计9月新房成交量将继续增长，届时有望迎来‘金九银十’。”
“9月、十月，伴随新房提供量上升，成交量也会上涨，估计新房冲刺100万平米的成交量是能达到的。不过，毕竟目前是在调整的周期中，上海要走独立行情还面临重压，市场预期不可以太高。”卢文曦表示，最近，市场仅靠几个区在支撑总量，因此有不确定性。而且从第五批公布的楼盘可以看出提供量在缩小，所将来续市场或重新回归平淡。
“三价就低”实行放松促成交
在新房市场“补涨”的同时，上海二手房市场的成交量也在上涨。
据上海链家研究院的数据显示，今年8月，上海二手房成交近2万套，和7月不相上下；成交量同比增长11%，是自去年初以来同比初次“转正”。
杨雨蕾觉得，8月上海二手房的成交量基本可以反映市场当下真实的需要状况。究其缘由，一是成交结构中90平米以上改变需要占比开始增加；二是从成交周期判断，过去1-2个月的时间足以消化完毕之前积压的需要。现在，市场依旧有肯定的韧性来迎接“金九银十”。
值得一提的是，上海二手房成交量上涨的背后，也和最近上海二手房“三价就低”的政策在实行中有所放松有关。
所谓“三价就低”，就是上海各银行在审核二手房贷款额度时，要依据合同网签价、买卖中心涉税评估价、银行评估价，选择最低的价格核定贷款额度。其中，合同网签价为交易双方约定并在房管系统中体现的买卖价格；银行评估价是银行自己对房地产的评估价；买卖中心涉税评估价主要由房地产买卖中心自动评估，多为网上合同价的5-7折，一般是“三价”中的最底价。
“譬如，杨浦区‘老破小’的学区房，目前评估价可以到8折甚至8.5折，相比去年6折的状况，是有明显提高的，这也意味着二手房可贷款额度的提高。首付比率的减少，也可以加快二手房的成交。”上海杨浦区主营二手房的中介职员如是说。
“‘三价就低’对于二手房市场有非常不错的调节用途，影响也是立竿见影。从全市范围来看，今年贷款政策的放松主如果针对刚需房源，评估和核验价格都是往上走的趋势，而高档房源变动不大，这也是对刚需购房人的支持。”熟知上海楼市的业内人士说。
卢文曦预测称：“在‘金九银十’下，上海二手房的成交量可能与7月、8月接近，但也很难突破2万套的水平。”
“从成交周期来看，上海二手房成交周期从疫情后的60天缩短至20天左右。伴随老房供应、腾挪出‘房票’和资金，改变需要有望持续释放。”杨雨蕾如是说。
