为了孩子上学，合肥民吴先生花费近300万在庐阳区购买了一套二手房，然而，签订了合同也给了首付款，最后他发现该房的学位已被占用。他一纸诉状将卖家起诉至法院。而卖家表示，其不知学位被占用，合同上也没对学位的约定，其没有违约。日前，合肥庐阳区法院对此案作出判决。
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花近300万购买一套二手学区房
吴先生诉称，2022年5月，经房地产中介居间介绍，其与卖家李先生签订了《存量房交易合同》及补充协议各一份，以290余万元购买了坐落于庐阳区的一套90多平米的房地产，合同约定，因单方缘由导致本协议不可以继续履行的，由违约方向守约方支付总房款20%作为违约金，承担中介方全额中介费等。
后来，吴先生陆续支付了40多万元，作为定金和首付款。
吴先生称，当时看中房子是看中了小学学区和中学学区，卖家也承诺房子的学区没被占用，所以才花近300万购买此房。但没想到，眼看孩子要上学了，事情发生了变数。?
02
得知学位已被占用怒而起诉卖家
吴先生称，今年6月,房地产中介员工告诉他，说从卖家那得知房子的学位现已经被占用了。吴先生知道后很震撼，“我购买房子就是看中了学区房的学位未被占用,可以安排孩子入学,同时有较强的投资价值。”
吴先生得知学位被占用的状况后,通过打听得知房子学位被占用锁住了,是依据合肥有关政策：“同一套住房,6年内只能享有学区内小学1个学位,3年内只能享有学区内初中1个学位”。
吴先生称，购房之前他在中介实体门店和卖家签订合同时,曾询问卖家房子学位有没被占用,卖家也明确回话学位没被占用。
“现案涉房子学区学位已被被告占用锁住了,致使房子学位即使房子买卖后也没办法由我方用,没办法达成购房目的。”吴先生称，卖家已经构成违约。
据此，吴先生将李先生起诉至法院，需要解除合同，李先生立即返还购房款40余万元；支付违约金20余万元；支付律师代理费和中介费。
03
卖家：合同并没约定学位问题
李先生辩称，其并未承诺案涉房子的学位没被占用，双方协商购买房地产的过程中没提起过案涉房地产的学区问题，也没在合同中对此问题进行约定。依据合同约定，其已认真履行，但吴先生却在事先不说明、合同不约定的状况下，无理拒绝履行合同，因此吴先生的诉请应当予以驳回。
李先生觉得，房子的基本功能是用于居住，在存量房交易合同和补充协议没另外约定的状况下，合同目的只能是居住，其并无任何的违约行为，致使吴先生买房不可以居住，案涉房地产所在地可能存在学区是什么原因致使房价升值，但不是唯一是什么原因，房子的水平、房型、装修状况、环境地方都有影响，购房户的考虑不止是学区，因此，不可以说其购房的目的就是由于学区。
李先生赞同解除合同，但觉得违约方应该是原告。
案件审理中，中介员工作证称，签协议时，用户询问了学位状况，而卖家表示，孩子户口不在这房屋上，让用户去查一下学位问题，中介按常规觉得，户口不在是没用学位。
04
法院：卖家违约 退房款赔违约金
庐阳区法院审理觉得，虽然卖家未曾明确承诺“学位未占用”，但案涉房地产是学区房，卖家了解用户有学龄前孩子，用户也向其询问过学位问题，因此，卖家理应了解他们购房目的之一是为孩子上学。
按一般买卖习惯，学区是该类房地产价值体现的要紧原因之一，如合同未特别列明“学位被占用”，按常理应视为双方默认“学位未被占用”，另多位房地产中介职员听到被告称“户口不在房屋上”，也觉得是“未占用学位”情形，因此，法院确认，签订合同时应视为双方均默认“学位未占用”，现已查明学位由被告孩子上学所占用，因此，被告存在违约行为。
法院觉得，卖家虽违约但程度轻微，因该案无证据证明合同签订时，卖家明确了解“学位被占用”，且卖家在知道学位被占用后，准时通过中介公告了用户，故卖家违约程度轻微。另外，用户在未查清学位便匆忙签订合同，未能尽到小心、注意义务，也存在过错。
据此，庐阳区法院作出一审判决，确认双方签订的合同及补充协议解除；?李先生返还吴先生购房款40余万元；李先生支付吴先生违约金5万元。
李先生不服一审判决提起上诉。合肥中院二审保持原判。
（文中人物为化名）