2020年政府工作报告明确了3.9万个老旧小区的改造目的。在北京，年内计划完成50个老旧小区综合整治项目。在大规模老旧小区改造的序幕拉开后，业内预计在一系列扶持政策推进，与更多社会资本将参与下，将会推进老旧社区改造破冰。非常重要的是，老旧小区改造将提高存量房地产价值，优化中心城区的人群结构，重塑北京二手房市场的格局。
北京老旧小区六成无电梯，超七成车位配比不足1
根据住建部标准，全国需改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平米。依据贝壳楼盘字典数据，北京、上海这两个超级都市的房子老旧状况都比较严峻、数目多，而且面临更大的住房需要缺口和强烈的品质居住诉求，老旧小区改造的推进力度也将会更大。
5月，北京印发了《2020年老旧小区综合整治工作策略》，明确北京年内开工老旧小区综合整治项目80个，完成老旧小区综合整治项目50个、固定资产投资12.8亿元。
从现在来看 ，北京老旧小区主要分布在寸土寸金的城六区。依据贝壳楼盘字典数据，北京楼龄在20年以上的老旧小区数目5100个左右，涉及243万套住房。在老旧小区房源中，有82%集中在城六区。西城区内部老旧房源占比高达58%，坐落于各城区第一，海淀、东城及石景山地区内老旧房源占比在47%左右。
老旧小区居住空间常见逼仄，环境配套较差。从贝壳近五年的成交数据看，北京楼龄在20年及以上的房子中46%面积在60平米以下，90%在90平米以下。老旧房子居住空间常见拥挤。
贝壳楼盘字典数据还显示，楼龄在20年及以上的老旧小区仅34%的配有电梯，超六成小区无电梯；有16%的老旧小区没集中供暖，20%的老旧小区绿化率在30%以下；26%的老旧小区无门禁系统，常见不是人车分流，车位配比不足1的占比超七成。更值得关注的是，40%的老旧小区物业不拥有资质。
市场下行周期，老房跌幅为次新房3倍以上
通过以上数据不难看出，虽然北京老旧小区主要坐落于核心地区，地段价值高，但现在居住条件差，致使老旧小区在下行周期房价跌幅更大，导致了很难流通和资源浪费的恶性循环。
譬如，贝壳数据显示，在本轮下行周期中，楼龄偏大又无教育等其他资源的石景山区以11%的累计跌幅（2019年较2017年）居北京城区房价跌幅前列。
为了剔除教育资源的影响，贝壳以石景山及丰台两区房源为样本发现，房价跌幅与楼龄基本呈正有关：20年及以上的房源均价累计跌幅达9%，而楼龄在5年以内次新房价格跌幅不到3%。
同时，房源老旧、居住环境差制约房子的流通。而老旧小区改造必然将提高小区流通率。譬如朝阳区劲松商圈，近两年进行了大面积改造后，社区价值的提高用途明显。2018年劲松商圈二手房成交均价同比下跌9.3%，2019每年平均价止跌转涨，涨幅排在朝阳区61个商圈中排第13位。
除此之外，近年来持续推进旧改且成交体量较大的农光里小区，2018年成交均价同比下跌7.2%，2019年同比上涨3.3%，整个下行期（2019年较2017）均价累计跌幅仅4%，跌幅在商圈内年度成交5套以上小区中最小。
值得注意的是，由于房子设施老化，部分青年则选择离得远远的。现在，北京东城、西城的65岁以上人口占比超越16%，老龄化比率过高。
而在日本东京核心地区，由于城市更新和旧区改造给青年提供愈加宜居便利的居住空间，吸引青年回流，不只改变了职住离别问题，而且提升了中心城市消费需要，提升城市经济活力和地区价值。
在业内人士看来，此轮大规模的老旧小区改造对北京二手房市场的影响不可以小觑，其不止是对现有住房水平的改变，或有效促进房地产的保值甚至升值，优化中心城区的人群结构。最为要紧的是，将重塑北京二手房市场的格局。
新京报记者 袁秀丽
编辑 武新 校对 陈荻雁
