从2019年11月开始，“北漂”小杨就在北京东五环外的定福庄一带看房，刚获得购房资格不久的她，期望买一套小户型的二手房，用于自住。
“近期，降价的消息明显变少了。”小杨说，11月中下旬，她几乎天天都能收到关于降价的消息推送，“有时一天收到好几条”。但到12月，“隔几天才能收到一条”。
2019年下半年以来，占北京楼市成交量8成以上的二手房市场，一直表现低迷。2019年7月至11月，北京二手房买卖价格连续五个月下滑，这是自2018年以来的最长下跌周期。据21世纪经济报道知道，十月至11月间，下调价格的现象成为主流，调整幅度从3万、5万到数十万不等。一些急于出手的豪宅项目，价格下调幅度可达百万。
但到2019年年末，市场开始出现细微的变化。贝壳研究院的数据显示，2019年12月，北京二手房业主调涨挂牌价的现象，占比提升1.8个点，达到11.8%。虽然调降的行为仍是主流，但已有所降低。这一点和小杨的直观感受颇为一致。
这种变化到底是何种缘由促成？能否视为北京二手房市场回暖的先兆呢？
平均降价超13万
对于小杨的说法，链家地产惠新里店铺的业务员小王也有着类似的感受。他向21世纪经济报道透露，近期该地区的房源中，下调价格的做法虽然仍是主流，但已经有所降低。
小王猜测，可能是由于目前的价位已经触及到部分业主的底线，“前几个月成交不好的时候，业主会几万几万的往降低，有的房源累计降了二三十万，有些降了四五十万，业主不想再降了。”
“有一套房源挂了半年，业主断断续续降了几次价，中间还撤回过，累计降了40多万。近期大家跟业主交流的时候，他的态度比较坚定，说不可以再降了，已经非常低了。”小王说。
依据58同城、安居客的数据，自2019年7月以来，北京二手房挂牌价格连续6个月降低。其中，2019年12月的挂牌均价为58570元／平米，比6月降低了2.6%。以北京二手房平均挂牌面积85平米计算，北京单套二手房平均价格降幅超越13万元。
下调价格的做法降低另一个缘由，可能在于成交量的回升。
小王说，12月中下旬以来，其所在地区的二手房成交量有所活跃，“不少业主都是之前看了很长时间，感觉价格能同意，就出手了。”
依据贝壳研究院的统计，2019年12月，北京二手房网签量为14162套，环比涨幅达到15%，连续两个月上涨。这一水平是2019年的月度第三高点，仅次于“小阳春”时期的3月和4月。
该机构还指出，2019年12月，北京二手房的带看成交比从72降至64，说明用户的观望情绪稍稍有所缓解。但业主的成交周期仍在90天左右，处于较长的周期。
贝壳研究院首席行情分析师许小乐觉得，去年4月将来，北京二手房买卖低迷，前期积压的需要在年底释放带动了市场的回温。我爱我家(000560,股吧)也指出，在非常大程度上，年末二手房升温只不过市场的正常波动。“小阳春”过后，市场一路下行，到年底时价格趋稳，再降空间不大，所以购房者重新入市，买卖量回升。
这种升温还促成了买卖价格的小幅提高。贝壳研究院的数据显示，2019年12月，北京二手房买卖均价为59126元/平米，环比微涨1%，同比微涨0.9%。
非常难演变成全方位升温
若以2017年的“317新政”为界，北京二手房市场大致可以分割为两段。官方数据显示，“317新政”之前的2016年，北京二手房成交超越27万套；之后的三年间（2017年至2019年），二手房买卖规模都在15万套上下，近乎腰斩。
依据贝壳研究院的数据，新政后的三年间，北京二手房成交均价未发生明显的变化，在6万元／平米的单价上下徘徊。且2019年下半年，价格还一度降低至5.8万元／平米。
受访者常见觉得，这主如果因为限竞房的冲击所致使。
限竞房是以“限房价，竞地价”的方法拍卖土地，然后建成的房子。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块，限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。2019年，北京成交新房3.7万套，占全市新房买卖的17%。其中，限竞房成交2.5万套，成为新房市场的主体。
因为在土地出让阶段就对房子价格进行限制，限竞房的销价格格一般低于同地区的市场水平。且在2019年入市的限竞房中，有不少项目坐落于五环内的优越地段，这在某种程度上改变了“新房郊区化”的现象，同时也对地区内的二手房带来冲击。
中原地产首席剖析师张大伟表示，“只须地区内有一个限竞房项目，就容易把整个地区的成交量分流过来，也会拉低均价。”他觉得，近几个月北京二手房价格持续下跌，正是由于限竞房出现“井喷式”的提供和成交。
尽管这样，但考虑到北京实行了全国最为严厉的调控政策，目前购房者买房的困难程度仍然较大。
根据目前的政策，在北京购买首套房的最低首付比率为3.5成，二套房最低首付比率为6成。在二手房交易中，评估价常见低于房子价格，加之多数二手房价格已经超越普通住宅的水平，因此，实质首付比率总是更高。譬如，在实质成交中，二套房的首付比率一般在价格的7成以上。
贝壳研究院指出，2019年北京换房者中年龄在40岁以上的占比达50%，而调控前2016年，该比率仅为36%。翻倍的首付不只让换房年龄后移，且换的愈加差。2019年换房后套均面积扩大16.6平米，比调控前19平米左右的水平有所缩小。可见“换房不只难、还换不了非常大”。
对于最近二手房买卖的小幅升温，业内人士常见觉得，并不意味着市场要进入回暖通道。
我爱我家指出，最近的市场回升，并没超出前两年的范围。除此之外，北京楼市政策没丝毫松动，可以入市的购房需要仍以刚需为主，他们对市场量价的提振能力有限，市场没有大幅升温的空间。
贝壳研究院也觉得，北京二手房市场步入调控后的第四个年头，政策不会有大的放松，市场供需矛盾很大缓和，市场预期平稳。北京二手房市场将延续低位稳定态势，预计2020年全年二手房成交量依然稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。
