作 者丨孔海丽
编 辑丨包芳鸣
图 源丨新华社
稳楼市的政策逻辑线，不只在减少购房门槛，还延伸到了买卖环节。
最近，二手房“带押过户”模式在更多城市落地推行，意在简化二手房买卖步骤、减少买卖本钱、增强二手房市场活力。
中原地产研究院提供给21世纪经济报道记者的调查显示，现在，南京、苏州、济南、昆明、深圳、金华、珠海、福州、西安等城市纷纷尝试“带押过户”模式。日前，海南也宣布探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房拓展“带押过户”登记试点，至此，据记者不完全统计已有10个城市加入“带押过户”阵营。
“带押过户”，是指存在抵押的房地产，不需要提前还贷就能完成买卖、过户，并发放新的贷款。也就是说，省去了原房主的赎楼成本和筹备资金的时间本钱，大大减少了二手房的买卖困难程度。
“革新性激起房产买卖活力”在多个城市的推进，亦是对监管层提出的“因城施策用足用好政策工具箱”和“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策”的实践，更好地支持住房刚性和改变性住房需要的释放。
同意21世纪经济报道记者采访的多位业内人士对此举表示一定，但同时也透露政策的推行有肯定困难程度，需要不动产登记中心与金融机构、资金提存机构等系统进一步加大交流。打通障碍之后，这是一个好趋势，或或有更多城市跟进实行。
多地探索“带押过户”
日前，海南发布关于印发《海南统筹疫情防控和经济恢复提振行动策略》和《海南稳经济助企纾困进步特别手段(2.0版)》（下称《特别手段》）的公告。在《特别手段》中，专门提及了“稳定房产开发投资”，其中二套房首付比率降至4成、二手房“带押过户”登记试点等楼市新政，引起了外面的广泛关注。
今年以来，全国房产政策环境不断优化，但整体政策成效尚不明显，购房者置业情绪和市场预期仍偏弱。以海南为例，中指研究院数据显示，2022年1-7月，海南产品房销售面积380.9万平米，同比降低17.0%，其中海口产品房销售面积同比降低26.9%。
海南此次减少二套房首付比率和增加二手房买卖便利性，被觉得或有效减少二手房买卖本钱、提升买卖效率，促进住房消费。
事实上，南京、苏州、济南、昆明、深圳、金华、珠海、福州、西安等城市已纷纷宣布推出“带押过户”模式，有的城市已经办理落地了首笔买卖业务。
其中，济南政府介绍，现在“带押过户”已在建行、工行、北京银行(601169)等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全方位推行；南京更是通过与建设银行(601939)、南京银行(601009)等50多家银行合作，完成了158套房子“带押过户”的登记工作，买卖价值超越5亿元。
在“带押过户”模式下，购房者总是仅需跑一趟银行，就能办好赎楼、解押、过户、贷款、抵押五件事。
据济南不动产登记中心主任杜建刚介绍，“带押过户”推行后，进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务，交易双方不需要跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就能完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就能拿到房款，结清原银行贷款。
值得注意的是，为了保障二手房买卖的资金安全，济南推出的“带押过户”步骤引入了公证“提存账户”环节。即在买卖没有完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦买卖发生风险或买卖双方出现意料之外状况，买卖失败，资金原路返还，防止发生资金纠纷。
这就使得二手房买卖变得高效、简单的同时，还保证了资金的安全性。
对各方有什么影响？
在以往的传统模式中，卖方抵押解除、二手房过户、买方抵押设立三个登记环节，在二手房买卖过程中缺一不可，且先后顺序分明，交易双方要过户就需要要先行解除原贷款银行的抵押，这就需要很多的资金本钱和冗杂的买卖步骤。
“以往二手房买卖本钱太高，周期太长，动辄就要6-12个月，其中赎楼和贷款就占了一半，致使‘卖一买一’的换房需要受阻，影响了买卖进程，冲击到房产良性循环。”广东城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
而“带押过户”或有效减轻“过桥资金”烦恼，减少了房子“入市门槛”，增加交易双方更多的可选择性，减少二手房在市场上的流通本钱，扫清了买卖障碍，进一步充实二手房市场活力。
中原地产首席剖析师张大伟觉得，从更高的层面上来看，“带押过户”政策能够帮助加快换房需要入市，会促进市民购买二手房及在该城市扎根落户，并进一步促进房产市场良性循环。
据张大伟介绍，在实行过程中，多数“带押过户”需要在同一个银行系统内操作，譬如原房主在建行做的房贷，新购房业主也需要在建行，才能达成带抵押过户，而当下房贷利率相对打折的小银行一般都没实行这个政策，“所以节省的1%-2%的买卖本钱，非常可能在房贷利率上又磨平了。”他说。
事实上，对于银行来讲，“带押过户”无疑是一种重大改革。在传统模式下的二手房买卖中，没一家银行想在没办法保障资金安全的状况下承担“带押过户”后卖方不准时还款的风险。
为改变这一局面，济南的做法值得借鉴。济南不动产登记中心精简申请资料、压缩办理时限，对于同一房地产上的抵押设立登记、转移登记、抵押注销登记等业务，依据申请达成合并办理；与金融机构、资金提存机构准时拓展互联网互联，搭建业务平台，准时反馈信息，确保转移和抵押过程中可以准确获得信息，即便遇见没办法过户的状况，也能同步达成关联业务的同步停止，同时退回，保障买卖安全。
有了济南不动产登记中心提供的平台便利条件和安全保障，工行、建行、北京银行等多家银行率先落实《民法典》的规定，通过各种方法为带押房地产的过户提供支持，已顺利办(000606)理几十笔业务，其中涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多类型型。
济南房产从业人士告诉21世纪经济报道记者，二手房买卖量的提高也意味着银行的贷款量或有所加强，对于业内是一个良性循环。
而在这个过程中，中介可能是唯一在业务上遭到影响的主体。张大伟介绍说，过去解抵押过程中，过桥贷款通常都是中介提供，收费较高。而在“带押过户”模式下，不需要先赎楼，为买卖双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等成本。
“整体来看，‘带押过户’的优势包含节省资金本钱、提升买卖效率、激起市场活力，促进住房消费等方面。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静进一步指出：“将来预计或有更多城市跟进。”
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本期编辑 刘雪莹 实习生 罗新雨
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