作者： 林小昭
目前，楼市热度不减，地方调控不断。但同时，地区之间的分化也十分明显，包含天津、石家庄、济南、郑州等地房价均出现明显下行。
因为一手房价格受限价、限售、结构性等原因影响，相比之下，二手房市场更能反映各地房价变化的实质状况。依据国家统计局公布的“2020年8月份70个大中城市产品住宅销价格格变动状况”，70个城市中有27个城市8月的二手房价格同比下滑。
27城房价跌回一年前
数据显示，8月，二线城市中的环京区域的几个重点城市与山东、河南的几个中心城市下滑明显。其中，天津二手房价格环比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%；石家庄环比下跌0.4%，同比下跌3%；济南环比下跌0.5%，同比下跌了2.9%；郑州环比下跌0.1%，同比下跌4.4%；除此之外，太原和青岛虽然二手房环比上涨，但同比也出现下跌。
58安居客房地产研究院分院院长张波对第一财经记者剖析，北方不少城市的确今年以来二手房房价出现了不同程度降低。从58安居客线上的数据来看，天津和石家庄自2018年起历程了一波房价下行的小趋势。从二手房挂牌价格（均价）来看，这一趋势表现得尤为明显。
日前，河南房产业商会会长闭门会在郑州召开。针对“房企优惠营销”话题，大伙看法常见一致——降价营销对于整个行业进步弊大于利。
不过，是不是降价最后还是市场说了算。依据当地媒体报道，进入9月，郑州房企营销战已打响，有些楼盘房价比三年前还低，零首付、低首付、精装改毛坯暗降动作频频。其中，在高新区某大盘，现在打折后精装修报价约13500元/㎡，2016年11月首开均价为14500元/㎡，可见价格比三年前还低，降了1000元/㎡。
张波说，今年以来地区的分化主如果不同城市的供应求购关系所致使。不少城市的二手房房价下行趋势从2018年就已经开始出现苗头，重要原因包含前期房价上涨，调控后致使部分城市的改变型需要被明显压制，房产开发投资过于集中致使提供量长期处于高位等。
以天津为例，张波剖析，天津的楼市热度下跌可以追溯到2017年3月颁布的调控政策，而真的致使楼市降温的是供应求购关系逐步失衡，特别是近两年人口流入的增长速度赶不上市场供给增长。2018年和2019年，天津人口净流入分别是2.73万、2.23万，同时从天津近两年房产投资来看，2018年天津房产完成房产开发投资额2424.49亿元，同比增长8.6%，2019年完成房产开发投资2727.82亿元，增长12.5%。因此，天津新房供大于求背景下，二手房市场趋冷也实属正常。
石家庄的走势也颇为相似。张波剖析，2017年3月、9月分别颁布了两次调控之后，石家庄楼市开始日渐回归理性，2018年4月的人才落户政策为新房增加了部分热度，但最后房价还是逐步趋于下行。
地区分化明显
相比环京地区、中原、山东等地，长三角、珠三角的几个主要城市如杭州、宁波、深圳、广州等城市，近年来人口流入较快，去年以来这类地区整体楼市热度也比较高。
中原地产首席行情分析师张大伟对第一财经记者剖析，楼市历程了2016年、2017年的普涨后，去年以来，地区之间的分化十分明显。这种分化的背后，本质上还是产业与人口的变化。长三角、珠三角等发达区域近年来高新产业、新兴产业进步十分突出，人口流入较快，整体经济活力高。
以科创板为例，开闸一年多来，上市企业主要集中在北京、上海、深圳、苏州、杭州、广州等几个重点城市。数据显示，截至7月23日，科创板共有上市公司140家，近八成分布于江苏（29家）、北京（25家）、广东（22家）、上海（20家）、浙江（11家）这五大经济最耀眼的区域。
厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经记者剖析，近年来伴随国内经济进入到新正常状态，2013年以前较为挣钱的传统产业出现饱和，面临着市场进步瓶颈，而新兴产业、高新产业商品的需要比较大，因此这类产业进步更为突出的地方，集聚的人才、人口也会更多。
丁长发说，高新产业、新兴产业一般需要高档人才，他们的收入比较高，而且新兴产业集聚的主如果青年。现在，购房的主体正是青年，因此新兴产业发达的北京、长三角、珠三角等地，楼市购买力也更强。
东北这个小城跌去近一成
华北以外，西南贵州、四川与中部两湖的多个城市二手房同比也出现下滑。
张波剖析，中西部地区的房价变动特征很明显，省会城市的热度常见较高，8月环比房价都不同程度出现上涨，而省内的三四线城市则呈现涨跌互现的格局。省会城市的上涨主要受市场热度影响，而省内其他房价下跌城市则大都是受供应求购关系影响，一方面部分城市的市场提供量持续维持肯定高位，其次购房需要却无明显增加，在影响新房成交的同时对二手房市场也产生了肯定重压。
地区的分化还体目前第一经济大省广东。
在广东，珠三角区域的深圳、广州、惠州8月都出现明显房价上涨，而粤西的湛江二手房同比下跌了4.2%，韶关下跌了2.5%。这种分化与广东经济进步的地区差异有非常大关联。
广东统计局的剖析报告显示，近年来，尽管广东东西两翼重点塑造生物医药、绿色石化等产业集群，北部生态进步区加快推进传统产业转型升级，中高档产业达成较快进步，但与珠三角核心区相比仍存在较大差距。2019年，东西两翼和北部生态进步区先进制造业增加值合计占规模以上工业比重为38.1%，比珠三角核心区低21.1个百分点。
在27座城市中，下跌幅度最大的是黑龙江的牡丹江。数据显示，8月牡丹江二手房环比下跌了1.6%，同比下跌了9.3%，下跌幅度近一成。
牡丹江也是目前东北缩短型城市的一个典型案例。吉林大学东北亚研究院教授衣保中对第一财经记者剖析，东北的产业进步较弱，人口外流，因此房产也无人口和城市化做支撑。特别是东北的大部分中小城市没多少刚性需要。
黑龙江统计局今年7月底发布的《牡丹江人口进步近况剖析报告》显示，因为牡丹江经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济进步的大项目，致使在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流特别是青壮年人口外流。其中“九零后”、“零零后”成为流出人口的主力军，比重达27.1%。
