每经记者 刘颂辉 每经编辑 魏文静
过去16年，一直在济南历下区从事房地产中介的文谦，几乎每次都要等顾客找亲戚朋友凑钱，或者从垫资公司筹集过桥资金解押了房地产证，才能卖掉名下的房地产。现在，这种情况将发生改变。
8月17日上午，济南委市政府召开媒体发布会宣布，革新推出二手房“带押过户”登记模式，对于存在抵押的房地产要上市买卖的，达成不需要先归还原来的房贷就能完成过户、抵押、发放新的贷款。“带押过户”在工行、建行和北京银行(601169)等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全方位推行。
济南不动产登记中心党委书记、主任杜建刚在发布会上表示，如此的举措大大减少了买卖本钱，还可以全方位解决买卖风险。
《每天经济新闻》记者注意到，今年以来，国内多个城市尝试二手房“带抵押过户”业务，除去济南，还有山东青岛、广东珠海、云南昆明、江苏无锡、浙江金华等。济南的革新之处在于，联合自然资源和规划局、住房公积金中心、银行和公证等多个部门，引入公证处“提存账户”，为加快二手房买卖步骤，为“用新贷还旧贷”“带押过户”新步骤的推行提供了政策保障。
缩短二手房买卖步骤
文谦在国内一家大型房子经纪公司工作，店铺在济南历下区。8月17日，他通过电话向记者介绍，过去这类年，在济南转让闲置房，房主都要历程或者凑钱还清银行贷款，或者向金融公司借款的“烦恼”。
“解押资金不是小数目，垫资公司放出的过桥资金会根据月数来向房主收取利息。”文谦称，与自己公司合作的垫资机构，贷款利率高达2.5%，借款100万元，一个月手续费大概要2.5万元，“而且是在银行顺利给到房地产证的状况下。”
尽管《民法典》正式推行后，依据第406条规定，“抵押期间，抵押人可以出售抵押财产”，但在不少城市，银行出于保护债权的考虑，在办理二手房贷款时，约定了买房人不允许带押过户。
据杜建刚介绍，济南推出二手房“带押过户”，就是携带抵押过户，把解除抵押放在了最后环节，这一点调整带来两方面有哪些好处。
一方面，传统模式需要先解押才能过户，解押就需要要还款，不还款就不可能解押，也就没办法办理过户。而买方假如需要贷款购房，就需要先办理过户和抵押，银行才能放款，在这样的情况下，卖方想要用买方的钱还贷是不可能的，就需要筹备过桥资金，因此额外增加了一大笔支出。而“带押过户”的模式，是用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，不必筹备过桥资金，减少买卖本钱。
同时，在传统步骤下，环节多而且时间长，一旦交易双方任何一方出现经济纠纷，致使法院查封了房屋，对整个买卖会产生不利影响。而新模式是无需先解押，买方把房款打到提存账户就能拿到房，假如过户存在问题，房款还能原路返还，最大程度保障了双方利益，将风险降至最低。新步骤推行后，交易双方不需要跑腿，办理时限由原先的十几天压缩至1~3个工作日办结。
引入公证“提存账户”是济南的要紧革新环节之一。齐鲁公证处党支部书记、主任冯培明在发布会上表示，公证处是法律规定的提存机构，提存分为清偿性提存和担保性提存。交易双方在签署交易合同的同时会同步签署提存协议、委托书，由买方将首付款和买方的银行贷款提存到公证处提存账户，在完成房地产过户登记后，公证处将上述款项打入卖家银行账户用于偿还卖家尚未偿付的贷款，剩余部分打入卖方个人账户。
多个城市已经推行
事实上，针对二手房买卖“带押过户”的手段，济南并不是是“第一个吃螃蟹”。
据广东珠海政府办公室官方信息平台的消息，今年2月份，珠海不动产中心推出的二手房买卖“带押过户”五合一新模式，让购房者“只跑一趟银行”，就可办好赎楼、解押、过户、贷款、抵押“五件事”。
通过买方、卖方、银行签订三方资金监管协议，约定在卖方贷款银行抵押权初次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户。以一套价值1000万元的房地产为例，按七成贷款额及原1个月贷款期计息，卖方可直接节省“赎楼”筹资本钱15万~20万元。
今年6月，浙江金华首笔二手房“带抵押过户”按揭贷款业务在金华银行市府支行落地，达成了二手房交易转移登记、抵押注销登记、抵押第三登记“三合一”办理。江苏无锡下辖的江阴市不动产登记中心也完成了无锡的首笔个人存量房带抵押过户业务，达成存量房交易转移登记、抵押变更登记、抵押初次登记“三合一”办理。
据悉，江阴市不动产登记中心联合江阴市住建局、无锡住房置业筹资担保公司等部门推出“安居宝(300155)”民生项目，为二手房买卖提供便利，促进买卖市场活跃。
锦天城律师事务所资深律师张春光8月17日下午在同意《每天经济新闻》记者书面采访时表示，房子可带抵押出售，是《民法典》的一大“革新”，即《民法典》认同了抵押权具备追及力，这是《民法典》和之前的法律、司法讲解关于抵押物出售之规定最本质有什么区别。在保护抵押权人的基础上，增加了抵押财产的流动性。
不过，张春光也提到，“带押过户”即抵押权人不变、抵押物不变，在此基础上所有权发生变更。房子出卖人应该注意的法律风险是，自己已经不是房子所有权人，但还是债务人，银行的钱还要由自己还。假如房子发生了一些触发提前还款的情形（如新的房子买受人未根据有关规定装修致使房子倒塌灭失等），则出卖人就要面临着贷款提前到期的风险。
而房子买受人应该注意的是，出卖人假如没按约还款，银行即会走法律程序司法拍卖其房子，买受人的所有权不可以对抗银行的抵押权。这样一来，房子出卖人即面临着房屋被司法拍卖，自己丧失所有权并被赶出该房子的法律风险。
二手房市场表现低迷
力推二手房“带押过户”手段的背后，是二手房买卖长期表现低迷的现实。
中指研究院数据显示，今年7月全国100城二手住宅平均价格为16012元/平米，环比下跌0.09%，跌幅较6月扩大0.07个百分点；同比上涨0.35%，涨幅较6月收窄0.52个百分点。二手住宅价格环比下跌的城市共69个，较6月增加11个。
贝壳研究院数据也显示，7月贝壳50城二手房景气指数较6月降低1，说明业主预期仍偏弱。
另据国家统计局最新发布的70城房价指数，7月份山东济南二手房价格环比降低0.2%，同比降低3.0%。自去年9月份以来，截到今天年7月份，济南二手房价格已出现11连降。而7月份青岛二手房价环比上涨0.3%，同比降低1.6%；烟台环比上涨0.9%，同比降低2.5%。
对于济南推出二手房“带押过户”的手段，易居研究院智库中心研究总监严跃进8月17日下午通过微信向《每天经济新闻》记者指出，“从现在全国城市看，一些城市的政策还是略显滞后，仅仅停留在交易登记同时进行的过程，而实质的问题，即‘怎么样让卖家不需要筹集款项还贷款’方面没真的破解。而此次济南看上去是一个二手房买卖过户和登记的政策，其实也是二手房加快流通和买卖的政策，体现了减少二手房买卖本钱、活跃二手房的政策革新思路。”（应受访者需要，文谦为化名）
