文 | 信荣（全国）房产律师团队深圳总部俞发群
图 | 来源互联网
房地产交易不是简单的“一手交钱，一手交房”，而是需要历程很复杂的步骤，这里面涉及到合同签署、出货定金、首期款监管、委托公证、赎楼、按揭贷款、递件过户、买卖税费等海量买卖环节，因此在买卖过程中容易出现各种问题，甚至或许会引发诉讼纠纷，那样作为买方该怎么样防止出现纠纷，保障自己的权益呢？
因为一手房买卖步骤主要由开发商主导，购房者几乎没有自主选择的空间，因此本文所针对的是购买二手房的状况。
1、通过中介成交
很多人一听到“中介”这个词会有抵触心理，但事实上，通过中介来买房是性价比最高的，一方面由于中介公司学会很多的房源信息，通过中介可以最大概率找到合适的房屋，从而节省时间本钱；其次是由于二手房买卖的步骤十分复杂繁琐，假如没专业的中介职员居间，在买卖过程中比较容易会出现问题。
虽然通过中介成交需要支付肯定的佣金，但考虑以上两个方面的优点，还是十分合算的。
2、审察购房资格
目前很多大城市都颁布了有关的“限购”政策，一般需要当地户口或者在当地缴纳社保达到肯定年限才能有购房资格，同时有的城市对于购房名额也有限制，譬如深圳是单身（或离异）限购一套、家庭限购两套。因此，买方在确定购房前需要先审察自己是不是拥有购房资格，假如签约后由于没购房资格致使房子没办法过户的话，买方是需要承担违约责任的。
。
3、审察贷款资格
买房存在全款买房和贷款买房两种方法，在实践中，大多数用户都是选择贷款买房的，既然是贷款买房就需要拥有贷款资格，主要包含是不是符合贷款条件和贷款额度两个方面的问题，因此在买方在购房前需要审核自己的贷款条件（包含户口、婚姻情况、征信、社保等），确认银行是不是可以批准贷款，假如能批准贷款的话，还需要知道贷款额度，确认可以贷多少款，以便核算首期款金额。
假如签约后买方因为自己缘由没办法获得银行贷款的话，则买方需要一次性支付全部购房款，假如没办法一次性付款，买方是需要承担违约责任的。
同时笔者觉得，从经济的角度来讲，即使买方有能力全款买房，也应该贷款买房，而且尽可能能贷多少就贷多少，具体缘由详见笔者另一篇文章《为何我不主张全款买房》。
4、审察成交参考价
2021年2月8日，深圳住房和建设局发布《关于打造二手住房成交参考价格发布机制的公告》，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期，政策发布后，各大银行开始以参考价作为贷款审批依据，因实质成交总是高于参考价，致使首付比率增加，购房者不能不知道。
5、提前查看房地产状况
房地产的状况直接影响到最后能否过户，因此买方在签约前务必需要卖方前往房地产登记中心查看房地产状况，确认房地产是不是登记在卖方名下，是不是存在查封、抵押等，假如存在查封或贷款银行以外的抵押，则房地产的买卖将存在肯定障碍，在解除查封、解决抵押之前是没办法正常过户的。
笔者办理的案件中就出现过买方在签约前没查看房子状况，在签约几个月后才发现房地产早已被法院多轮查封，致使没办法买卖，不能已将卖方起诉到法院。
需要特别注意的是，《民法典》设定了“居住权规范”，居住权一经登记即可不受买卖影响直至居住期限届满，故而还需特别查看是不是存在居住权登记，预防买到了房屋的所有权失去用权。
限制购房者解除权期限的“不公平格式条约”有效！
6、调查房子是不是带租约
《民法典》第七百二十五条规定，“出租物在承租人根据出租合同占有期限内发生所有权变动的，不影响出租合同的效力”，这就是大家俗称的“交易不破出租”。
买方在签约前需要实地调查知道房子是不是已经出租，出租期限多长等状况，不论房子是不是有租约，交易双方都需要在合同中进行明确约定，不然大概出现买了房屋却住不进来的状况，具体详见笔者另一篇文章《买了房屋却住不进来，原来是“交易不破出租”惹的祸》。
7、合同加盖骑缝章
签订房子交易合同是买卖的要紧环节，若是通过合法中介成交，中介公司都会在合同上加盖骑缝章，但假如交易双方没通过中介成交，或者没办法加盖骑缝章的话，则需要交易双方在合同每一页上面都签字，假如只在最后一页签字的话，一旦出现纠纷，违约方或许会不承认前页的内容，到时候就容易出现扯皮的状况。
8、预防卖方“配偶异议”
目前有不少夫妻双方共有些房地产都是登记在夫妻一方名下的，卖方在签署交易合同的时一般也就只有登记一方的签字，没配偶方的签字，如此一来对买方就会带来非常大风险。
譬如卖方的房地产登记在老公名下，交易合同只有老公一人签字，签约之后房价出现了大幅上涨，这个时候假如老公想毁约不卖，就会让老婆故意装作不知情，以老公私自处分夫妻共有些房地产为由提出异议，致使交易双方的合同没办法继续履行。
在实践中，“配偶异议”是卖方的毁约利器，特别在房价疯涨的时候层出不穷，作为买方，在签订交易合同前务必知道卖方的婚姻情况，若是已婚的话务必让其配偶一并在合同上签字。
9、首期款通过银行监管
房地产是大额资产，目前一线城市的房价动辄几百万上千万，即使是三成首期款也是一笔不小的数目，对于用户来讲，怎么样保障买卖的资金安全是一个大问题。
早年二手房买卖市场还不规范的时候，一般将买方的首期款监管在中介公司，但因为中介公司毕竟是民营企业，并不是金融机构，一旦中介公司出现问题就会给买卖带来非常大风险。
2007年深圳爆发“中天事件”，著名房产中介公司“中天置业”老板蒋飞携款私逃，这将中介行业潜藏的资金监管安全隐患暴露出来，该事件加快了二手房买卖范围引入银行第三方“资金监管”的进程，即交易双方一同前往银行开设一个监管账户，买方将首期款先存入该账户，等完成过户后再由银行将首期款转给用户，像目前网上购物通过支付宝付款一样，如此就有效保障了买卖安全。
现在一些大城市的二手房买卖都是通过银行办理首期款监管，但仍然有很多地方没通过银行进行首期款监管，站在买方的角度来讲，通过银行进行首期款监管是非常有必要的。
10、慎重选择仲裁管辖
房子交易合同中一般会约定出现纠纷后的管辖方法，主要有法院管辖和仲裁管辖两种，法院是国家司法机关，而仲裁是民间机构，法院是两审终审，而仲裁是一裁终局。
在房子交易纠纷中，为了更好查明事实，一般需要将中介追加为第三人，假如买方需要继续履行合同（强制过户）且卖方的房屋存在按揭的话，则买方还需要将卖方的按揭贷款银行也追加为第三人，但因为仲裁没第三人规范，没办法将中介或银行追加为第三人，如此一来就不利于纠纷的解决，所以建议买方在签订房子交易合同中选择法院管辖，慎重选择仲裁管辖。
信荣说：房地产买卖到处都是坑，买房需要谨慎，防人之心不可无！
信荣团队深圳总部地址：深圳平安金融中心106层
