展望四季度，二手房市场热度或将提高，二手房成交或将明显好于新房。
◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧
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最近，二手房政策暖风频吹，主要涉及财政支持退还换购住房个税，深圳、苏州、济南等16城落地实行二手房“带押过户”，北京试行“连环单”业务并行办理。受此影响，主要城市二手房成交能否继续上行？四季度二手房市场又将怎么样走向？
减少二手房置换本钱退还换购住房个税
缩短买卖期限16城实行带押过户
最近，中央及地方相继落地二手房利好政策，以便支持改变性换房需要，激活二手房市场，主要涉及以下两方面的政策内容：
其一，减少二手房置换本钱，财政支持退还换购住房个税。2023年12月31近日，对供应自有住房并在1年内重新买房的，对其供应现住房已缴纳的个人所得税予以退税打折。阶段性退还住房买卖个税，能够帮助减少住房置换本钱，促进改变性需要释放。
其二，缩短二手房买卖期限，16城落地实行二手房“带押过户”，北京试行“连环单”业务并行办理。二手房“带押过户”是指不解除房子抵押，也可以办理过户登记，此举既减轻了房东集资提前还贷重压，又大幅缩短二手房买卖期限。“连环单”业务并行办理是指优化购房资格核验规则，将原需按顺序先后办理的房子卖出、买入业务调整为并行办理，以便提高二手房买卖效率、缩短买卖期限。
新版《民法典》为二手房“带押过户”提供了法律依据，《民法典》第406条明确规定：抵押期间，抵押人可以出售抵押财产，抵押权不受影响。据不完全统计，截至现在，深圳、苏州、济南等16城已完成首笔二手房“带押过户”业务。另外，广州、西安、徐州等5城均发文推广二手房“带押过户”模式，但政策真的落地仍需时间。
9月政策成效未见南京带押过户比重低至2%
20城二手房成交环比再降6%
二手房市场回稳，近两月成交转跌但整体仍处高位。受限于新房停工、断贷风险不断发酵，二手房置业偏好明显上升，在一定量上促进二手房市场回稳。6、7两月，重点20城二手房成交迭创年内新高，同比跌幅大幅收窄至20%以内。8、9两月，在需要集中释放后，20城二手房成交转降，但不代表二手房市场预期再度下行。比如9月，20城二手房成交1006万平米，环比降低6%，但同比仍增长19%，说明二手房市场热度不减。
“带押过户”尚处试点阶段，对二手房成交提振成效甚微。9月，8成城市二手房成交环比降低，其中不乏深圳、青岛、苏州这种落地实行二手房“带押过户”的城市。比如南京，9月二手房成交61万平米，环比降低6%，同比降低20%。重要原因在于南京二手房“带押过户”尚处试点阶段，9月全市大约完成158套房子“带押过户”，占当月二手房成交套数的比重低至2%，直观反映现阶段“带押过户”对二手房成交拉动效能极其有限。
政策力度较弱叠加市场信心不足
深圳、苏州等二手房成交提高幅度有限
聚焦利好政策落地后，重点城市二手房周度成交变化，不乏以下三类的共性特点：
其一，仅限于北京利好政策落地后二手房成交转暖。第39周，北京试行“连环单”业务并行办理，二手房成交升至32万平米，环比增长29%。第40周，北京二手房成交进一步提高至38万平米，创年内单周新高，环比增长19%。第41周，受限于国庆假期网签备案延迟，北京二手房成交降至9万平米，但实质市场热度依然不减。
其二，利好政策对深圳等多城二手房市场用途周期较短，二手房成交整体提高幅度有限。第36周，深圳落地实行二手房“带押过户”，但二手房成交跌至3.1万平米，环比降低33%。第37-40周，深圳二手房成交逐步提高至4.1万平米，周均环比涨幅基本控制在10%以内。第40周，深圳二手房成交跌至3.8万平米，环比降低6%。
其三，利好政策对苏州等多城二手房市场几无影响，二手房成交基本维持平稳。第36周，苏州落地实行二手房“带押过户”，二手房成交小幅回升至12.3万平米，环比增长3%。随后数周，苏州二手房成交基本维持在12万平米附近，较政策颁布前二手房成交相差不大。第38周，苏州二手房成交跌至9.6万平米，环比降低23%。
在政策颁布后，仅限于北京二手房成交转暖，深圳、苏州等绝大部分城市二手房成交提高幅度有限，甚至成交还有所下滑，究其缘由不乏以下两方面原因：
其一，政策力度较弱，对二手房市场提振成效有限。多数城市二手房“带押过户”尚处试点阶段，业务完成量低至个位数，所占成交比重极低。即使是南京，9月全市大约完成158套房子“带押过户”，占当月二手房成交套数的比重低至2%。
其二，市场信心不足，潜在购房需要增长乏力。受房企暴雷、疫情反复等多方面原因影响，2022年以来居民购房消费需要异常羸弱，9月新增住户部门中长期贷款3456亿元，同比仍降低26%。而在潜在购房需要整体缩水的大环境下，即使二手房置业偏好上升，二手房市场也难走出相对独立的持续上涨行情。
预计二手房成交受新房降价而高位波动分化
交投增长明显与常见折价并存
展望四季度，二手房市场热度或将提高，二手房成交或将明显好于新房，北京、上海、杭州等成交增长明显，武汉、天津、重庆等需折价买卖。
其一，在政策暖风加持下，四季度二手房成交整体或将稳中有升。伴随政策暖风不断发酵，能够帮助减少二手房置换本钱、缩短二手房买卖期限，在一定量上刺激二手房置业消费。更为要紧的是，购房者对新房出货问题仍心有余悸，二手房置业偏好或将持续上升。可以期许的是，四季度二手房市场热度或将提高，成交整体也将稳中有升，且明显好于新房。
其二，京沪杭等二手房成交增长明显，汉津渝等折价买卖。伴随四季度一二线城市房产市场逐步回稳，北京、上海、杭州等二手房市场或将更为受益，成交犹存较大的提高空间。重要原因在于改变性需要相对充裕，且打新市场热度不减，“卖一套再买一套”的改变性换房需要或将不断释放，二手房成交有望明显提高。
武汉、天津、重庆等房产库存高企，新房优惠降价不啻为加快成交去化的要紧渠道，房价预期下调或将倒逼二手房折价买卖。重要原因在于新房优惠降价或将吸引部分置业需要回流新房市场，部分业主基于担心房价预期持续下滑，二手房挂牌量或将持续提高，供需错配或将倒逼二手房业主下调价格心理预期，折价买卖将成市场正常状态。
