去年今日，深圳楼市的关键字还是“万人摇号”、“日光盘”，而现在楼市格局已经骤然大变。
深圳正历程着可能是史上最严、时间最长的一轮楼市调控，祭出“限购令”的“715新政”落地周年，2月到今天，二手房参考价机制也已持续近半年时间，叠加金融端严查首付来源、打击经营贷违规入市等一系列政策组合拳，调控成效立竿见影：二手房市场网签量罕见地出现“五连跌”，“魔幻”的房价终于止住了狂飙的节奏，同时低迷的情绪也开始传导至新房市场。
在此背景下，新浪财经调查发现，有个别房地产中介已经转行，也有中介店铺因入不敷出最后选择关店，其中不乏大型连锁的中介品牌。而在一些去年涨幅较大的片区，过去很硬气的部分业主也“扛不住”了，“800万的房屋，去年可能谈着谈着变成了850万，而目前都可以谈到700多万了”，一位中介人士说。
店铺关闭中介转行
“就像高峰一下子跌到低谷一样”，陈然（化名）是深圳一家连锁房地产中介的销售，入行3年，成交过约20套二手房，也就是说平均每3个月可以卖出一套房。然而，近期3个月陈然没“开过一张单”。
在陈然所在店铺的橱窗里，贴着10多张中山一手楼盘和深圳出租的房源信息，这也是他现在的工作重心。“目前周末大多数时间都是带顾客去中山看房，人比较多的话，公司还会包大巴车把顾客拉过去。”
深圳供地长期紧缺，因此在大多数片区，二手房买卖占据了主导地位，网签量占比基准线一般为80%。但伴随二手房参考价政策颁布，深圳二手房价格迎来全新的管控年代。
今年2月8日，深圳住建局发布二手房参考价机制，覆盖全市3595个住宅小区。政策发布后，各大中介网站禁止发布高于参考价房源的价格信息，买卖量随后迎来变化，深圳楼市由热转冷，二手房网签量连续5个月持续下跌。
深房中协显示，2021年上半年，深圳二手房网签套数为30505套（含自助），而去年同期为58662套，同比下滑48%。6月单月，二手房网签套数更是跌破5000套的“荣枯线”，仅有3216套，市场已经跌至“冰点”。
在楼市冰冻期，陈然说，身边已经有个别同事离职，“转去做非地产的业务了”。而离陈然所在店铺不到100米处，一家大型连锁房地产中介的店铺也悄然破产。陈然说，深圳中介店铺的运营本钱每一个月至少需要10万，不少店铺都支撑不下去，他了解的就有好几家。
“我感觉我的中介已经失业了”，深圳刚需客何森（化名）则发现，一位相熟的房地产中介将工作微信的名字、头像和手机号码都换了，“以前朋友圈都是楼盘或者房屋的信息，目前都已经一个多月没更新了，发信息也没回了。”何森说道。
依据深房中协的统计，受参考价新政的影响，2021年上半年中介从业职员月均网签0.1套，相比2020年人月均值降低46%。截到今天年6月，深圳实名登记的从业职员共有45458人，同比下滑11.8%。而如若市场低迷行情一直未有起色，中介行业或在下半年迎来更大的辞职潮。
按揭购房比率下滑
在买房的热浪中，去年7月15日深圳紧急出手调控，祭出“最严限购令”降温：即深户家庭和成年单身人士须落户满3年，且连续缴纳36个月个税或社保，才可购买产品住房。而假如说，“715新政”限制的是购房者的“房票”，那样参考价新政则是给购房者的钱袋子加上了“紧箍咒”。
根据规定，深圳各大银行陆续跟进以参考价评估房地产价值，发放按揭贷款，而大部分小区的参考价等于市场价的7折，这意味着，购房者心仪的房源首付门槛上升到5成左右，虽然打击了投资者炒房，也误伤了部分刚需，让他们望而却步。
深圳中原地产研究数据显示，从按揭占比来看，2018-2020年深圳二手住宅按揭购房占比均在八成以上，而在新政提高首付的背景下，今年二手住宅按揭占比大幅下滑13.3%至68.8%。
何森的看房进度也放缓了。对他来讲，假如拿着现在的首付款，要在深圳西部“上车”，只能买更小的户型，但他又不太情愿。现在他的主要目的是东部非参考价范围内的二手房，同时也在积极打新。
“新房开盘多选一的做法有分流有哪些用途，角逐会没那样激烈，而且打新积分入围的规范也在不断优化，更倾向刚需，基本上符合条件、资金够上车的项目我都会去试一下。”何森说。
此外，今年上半年，网络红人盘华润城润玺一期违规“代持”等操作与“深房理”的炒性生活件，相继给深圳楼市敲响警钟，随后金融层面大动作不断，银行开始严查各类违规流入楼市的资金，打击投资者炒房。
5月底，深圳银保监会对5家银行罚款3.66亿元，严查违规拓展房产筹资业务。紧接着的6月份，深圳开始自查涉及房产“贷款担保”和“委托贷款”等有关业务。
一位银行人士表示，现在银行对申请贷款的顾客审批很严格，首付款来源需要追溯到半年甚至1年，假如首付款是别人转入，则只能源于直系亲属。除此之外，申请人薪资收入需要可以覆盖每月还款金额的2倍以上，不然则需要提供更多的资产证明。
有业主扛不住了？
“业主以前非常傲的，100%不会降价，甚至还会提价，譬如说好的800万，明天就加到850万。但目前价格就最好谈了，开价800万大概谈到700多万。目前假如有钱又有名额的话，其实是可以捡到一些急售的‘笋盘’。”陈然表示。
购房者观望、成交低迷之下，深圳有的业主也渐渐扛不住了。乐有家店铺数据监控显示，参考价新政颁布后，3月份还处于观望期，业主们心态依旧较高。但从4月份开始，市场上的挂牌房源逐月增多，还纷纷开始下调价格，6月下调价格房源占比已经上涨至55%，而年初还不到20%。
过去“魔幻”深圳房价止住了狂飙的节奏。国家统计局数据显示，5月份，深圳的二手住宅销价格格环比降低0.1%，逆转了自2019年6月之后连涨23个月的趋势。而在今年1月，70城房价涨跌幅排名中，深圳还以1.7%的环比涨幅位列榜首。
事实上，6月初就有媒体报道，为了加快一套157平米的房屋的成交，除去佣金外，深圳福田一位业主还想单独多付10万元奖励中介。
依据陈然的介绍，受新政影响最大、现在价格较为松动的基本是去年房价涨得比较快的片区，譬如宝安新安、福田八卦岭等。
同时，低迷的情绪也开始对新房市场形成传导效应。5月底，4个诚意登记的楼盘最后的顾客入围比率小于预定的入围比率，这种趋势在6月开始更为容易见到。以不少深圳“打新”族翘首以盼的万科都会四季项目为例，开盘日线上选房，弃选率约四成。
业内有看法预测，深圳作为一线城市调控的风向标，下半年将不会在杠杆上放松，最近各大城市银行信贷收紧的消息不绝于耳，更是加重了市场观望情绪，二手房继续低位运行，房价或还有下探空间。而下半年新房提供井喷，年终冲刺，刚需打新机会将增多。
