(作者：忆莲，本文转载自公众号“地产小王子”,凤凰网房地产已获授权)
官方说法，这次新政砍掉了30%的房票，二手房市场深受其害。在昨天的推广文案中，大家获悉，有中介手上30-40%的顾客一夜之间失去了购房资格。
滨江有学区二手房直降50万交付，但依旧没卖出去。下面计划交付的二手房，非常可能前仆后继，但买二手的需要却骤然降低。
于是，老沈想到了“拍卖”这一招——
“我想把房屋拍卖掉，该如何做啊？”
这两年，拍卖房已经和二手房气势相当，占据杭州楼市新闻的半壁江山。 看多了这类消息的老沈，也不由得想把房屋放在拍卖平台上试一试。
老沈手上有一套建筑面积约90㎡的空置房源，最近计划出手。 根据现在的二手房价来看，在二手房平台上应该能挂到500万。
在他看来，把自己家里的房屋弄成拍卖房源，是一个非常不错的机会——
第一，目前拍卖房愈加遭到关注。 挂在拍卖平台上，自己家里的房源能被更多人看到。
第二，拍卖是一个新的卖房途径，多一个途径多一条卖房路。
第三，拍卖房由购房者一块竞拍，万一购房者竞拍“上头”，价格比二手房价更惊喜呢？
近年来，房地产拍卖市场渐入大伙的视线，拍卖房源也有增多的趋势。现在在阿里拍卖平台上，分别有法拍房与机构房两种房源。
法拍房，简单来讲就是司法拍卖的房子，一般会打7折，一套房屋实惠几十万甚至几百万；有的房源涉及刑事案件，则是1元起拍。
而另一种房源，则被叫做“机构房”，是资产买卖，无需通过法院处置。老沈考虑的拍卖房就是这类。
2019年，“1元学军”就是“机构房”，赚足了“噱头”。这也是阿里拍卖上，初次出现1元起拍的房源。
马塍路32号2幢2单元302室起拍价仅为1元，学区为学军小学。2019年9月18日晚，在历程28个小时的竞拍后，以总价609.5万元成交，单价约75988元/㎡。当时竞拍人数多达42人。
之前，网上传的沸沸扬扬的河滨之城，也是“机构房”。 在标的物介绍中，说明了房子的基本状况，还放了拍卖人的联系方法。
房源在后来又被放在阿里拍卖平台上，不过这次卖家提前暂停了拍卖。
那样，个人房源要拍卖，到底是如何操作的呢？以阿里拍卖平台为例，我联系了一家企业，详细咨询了拍卖步骤。
Q1：如何才能把房屋放在阿里拍卖平台上拍卖？
可以委托“拍卖行”。市场上有一批有拍卖资质并且入驻了阿里拍卖的企业，可以帮忙发拍。在签协议时，需要提供身份证、房地产证、收款账户等资料。
这类企业的角色，就和现在二手房市场上的中介的角色相似。
Q2：拍卖房的价格如何定？
假如不着急卖，可以直接和企业签一份合同，由自己来定起拍价。那样最后的竞拍结果，要么无人竞拍，要么拍卖价肯定达到了我们的心理价格。
假如急着卖，可以将房源设置为“特价房”。 “特价房”的链接会显示在司法拍卖界面，量更大。等于说，你的房源在司法拍卖界面，占据了一个“广告位”。
不过，作为特价房，价格就无法根据我们的想法来定了。就算自己定了一个价格，阿里拍卖依旧需要重新审核。一般来讲，阿里拍卖会找同小区的最底价，再打8折来给“特价房”定价。
有的企业为了防止麻烦，会直接设定“1元起拍”，或者“50万起拍”等。
因此，“特价房”有一个弊病，就是最后的拍卖价格可能没办法达到我们的心理价格。
Q3：假如无人竞拍，后续该如何做？
可以重复发拍，间隔时间最短为7天。当日竞拍结束，无人竞拍，7天将来可以第三发拍。
我联系的员工建议，单次挂拍周期15-20天左右较为适合。
Q4：拍卖房源需要支付什么手续费？
走正常拍卖的话，成交之后，卖家需支付佣金给企业；假如没成交，那就不需要支付任何成本。
走“特价房”的话，成交之后，需要支付给阿里拍卖1%的软件服务费，企业不收费；假如没成交，同样无需支付任何成本。
值得注意是，每家企业收取的佣金点是不一样的，有的会收取1%、1.5%等。譬如我联系的这家，员工就告诉我：“大家只收取0.5%，并且还不必然会满打满收取。”
从员工的回复来看，具体佣金成本可以和企业协商而定。
走二手房的话，一般中介费是房源成交总价的2%-3%，交易双方各支付一半，也有中介为了促成成交，中介费会再打88折。具体还是要看房源的总价与交易双方的态度，有的中介费甚至都是用户出的。
比如一套房源成交价500万，大家来计算下三种卖房方法需要支付的手续费——
正常拍卖，不给任何，0.5%佣金：500万*0.5%=2.5万
“特价房”，淘宝软件服务费：500万*1%=5万
二手房，中介费2%，交易双方各付一半：500*1%=5万
Q5：各类税费如何算？
这种拍卖房源的买卖税费和二手房一样。
譬如说房源不满5年，就需要契税、个税、营业税；房源满五年，不唯一，需要支付契税、个税；房源满五唯一，仅需支付个税。
至于这类税费由哪个支付，卖家可以自己来定，在标的物介绍中注明。
Q6：用户想要看房，卖家该如何做？
卖家可以和企业约定一个时间，让用户统一一个时间或者两个时间来看房。
员工告诉我，联系顾客的工作一般会由企业来负责：“我过去一个早上接到过20多个。不过，在看房时，用户会问不少问题，最好卖家本人也能到场。”
Q7：用户可以申请房贷吗？
可以，企业有专门的合作银行。
但假如用户是贷款的话，根据目前的贷款状况，到账速度会比较慢，具体需要看银行什么时间会放款。
Q8：签约步骤是什么样的？
假如全款支付，那用户在竞拍成功之后，一般会在限定日期内将拍卖余款缴入双方开设的监管账户内。
虽然企业也有账户，但假如涉及到的资金比较多，员工建议交易双方一块去银行开一个资金监管账户，双方都更有保障。
若是贷款的话，一般在限定日期内，会办理好贷款，与办理好过户等手续。
限定日期一般可以设定为15-20个工作日。具体签约事宜会有企业帮助完成。
Q9：用户毁拍，保证金如何处置？
保证金等于二手房买卖过程中的定金。 保证金金额可以由卖家自己来定，一般根据总价的5%-20%来定。
不过，在阿里拍卖上，用户毁拍，保证金也不会被全额没收。
根据阿里拍卖的规定，50万以下部分退总价的5%，50万以上部分退总价的1%。 举例，假如一套房屋最后成交价500万，那样保证金就是50*5%+450*1%=7万
根据我所采访的企业所说，保证金归卖家和企业一人一半。
