2022年，中国房产市场真的进入改变年代。
作为“终极改变”的千万豪宅，过去一年，核心10城共成交了42068套，同比2021年增加了10%，其中四大一线城市千万豪宅成交占比接近8成。
从各总价段来看，一手豪宅中总价1000万、3000万以上的成交还在继续维持增长，但5000万以上顶豪成交出现了下行，全国共成交383套，较2021年全年降低40%。
单价段也是这样。2022年，单价15万元/平米以上顶豪共成交422套，同比降低19%。
二手豪宅成交可谓是全方位回调。
数据显示，无论是总价1000万元以上豪宅，还是总价5000万以上顶豪，亦或是单价10万元/平米豪宅，成交套数几乎全线下跌。
整体而言，2022年豪宅市场可以用一句话来总结，即一手“打新逐利”，二手“一落千丈”，从商品来看，无论是一手豪宅还是二手豪宅，别墅成交仍占据较大比重。
一手豪宅市场整体表现仍然可圈可点。
总价1000万以上及3000万以上豪宅成交规模继续维持增长。其中，总价1000万以上豪宅同比增长10%，上海、杭州、广州和南京4个城市千万以上豪宅成交同比均正增长，上海1000万以上豪宅共成交14973套，同比增长44%。
总价3000万以上豪宅，2022年共成交了2244套，同比增加5%。该总价段成交中，上海依旧拔得头筹，共成交741套，而深圳涨幅最高，全年成交487套，同比增长183%。
总价5000万元以上顶豪成交出现下行，全年成交套数为383套，同比降低40%。其中，北京和上海成交套数同比降低超6成，深圳和青岛成交套数同比涨幅均在100%以上。
总价5000万以上顶豪成交下行的根本缘由在于提供缩量，特别是北京和上海，5000万以上顶豪提供受限，在提供短缺的状况下，便出现了成交大幅下行的状况。
从单价段来看，2022年核心城市单价10万元/平米以上豪宅共成交18883套，同比增加43%。其中，上海依旧占据了半壁江山，成交占比超越50%，全年共成交10204套，同比增长63%。除此之外，北京、深圳和广州成交套数同比均正增长。二线城市中，仅三亚和南京单价10万以上豪宅成交套数出现了下行。
单价15万元/平米以上顶豪，2022年全国共成交422套，同比降低19%。单价15万元/平米以上豪宅仍然集中在北上广深四大一线城市，而去年榜上有名的苏州今年则零成交。
2022年，二手豪宅可谓全线下跌。
先来看整体数据。总价1000万以上二手豪宅成交同比降42%；总价3000万以上二手豪宅成交同比降28%；总价5000万以上二手顶豪成交同比降18%。
单价段降幅最为明显，单价10万元/平米以上二手豪宅成交降幅达到55%；单价15万元/平米以上二手顶豪成交同比降52%。
对比发现，二手豪宅明显弱于一手豪宅。但和一手豪宅类似，上海仍然占据了豪宅市场要紧的市场份额。数据显示，总价5000万以上二手顶豪，上海成交套数占了7成以上，共成交113套；而单价15万元/平米以上顶豪成交中，上海成交套数达到278套，占比也超越了半数。
事实上，从更长期周期来看，核心城市1000万以上二手豪宅成交套数已跌回至2017年，成交规模尚未达到2016年水平。千万以上二手豪宅在2020年达到了峰值，全年成交套数突破2万套，达到了22827套，2021年二手豪宅成交规模较2021年回落了17%，而2022年千万以上豪宅成交套数可谓“腰斩”。
从二手豪宅成交状况可以明显看出二手豪宅顾客正在发生变化，即顾客决策时间更长，一方面，一手豪宅倒挂的巨大价差使得豪宅顾客总是把一手豪宅作为最佳选择，对二手豪宅则愈加挑剔；其次，部分只租不售的豪宅开始挂牌供应，二手豪宅顾客面临更多的选择，从而拉长了决策时间。
2022年，豪宅投资属性弱化。
从抛售和购买人群来看，抛售人群中有45%的购房人群因房子升级、置换再购；同时约有三成的抛售人群通过抛售优化资产配置，这部分人群总是觉得豪宅市场出现阶段性见顶，想牺牲部分收益变现，做高流动低风险配置，
而豪宅购买人群中，置业升级的比率达到了65%，还有20%的人群是为子女购置，他们的核心诉求总是是追求地段，与更高的品质。除此之外，投资的比重仅为5%。
事实上，2022年豪宅市场顾客还有一大要紧变化，即年长顾客数目增加，其中，45岁以上的豪宅顾客成交占比超9成，而30+的年轻新贵在高档市场中隐退，仅在3000万基础知识级豪宅中占比约在20%左右。
除此之外，新经济退潮之下，行业新贵渐渐淡出豪宅市场，成交占比从20%左右降低至不足5%，目前豪宅顾客仍然以制造业、高档制造业为代表的传统企业为主。
2022年，在行业整体下行的状况下，一手豪宅成交整体可圈可点，但整体仍不及去年表现。
值得注意的是，受提供影响，顶豪市场出现了一些波澜，整体成交出现跳水，北京和上海总价5000万以上顶豪均出现六成以上降低。成交虽然降了，但大家也看到了一些新的信号，譬如买豪宅的目的，慢慢从“投资”变成居住，这个市场还会愈加稳。
