断供停工影响开始显现，新房成交环比两连跌。短期内“停贷”事件对涉事城市新房市场导致了肯定消极影响。
◎ 作者 / 杨科伟、姚郑康
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截至7月19日，据不完全统计全国累计约230个项目业主发布了强制停贷告知书，涉及25个省市自治区的82个城市。
自6月30日江西景德镇某项目业主首发“告知书”起已过半个月，经一二手房买卖数据验证，涉及停贷的城市目前 “民企新房实际转化的比例降低”和“二手房成交走俏”两大短期购房者应激特点显著。
断供停工影响开始显现，新房成交环比两连跌
新开盘去化率、实际转化的比例降低约20pcts
选取30个涉及停贷的重点城市为例，7月两周（7/4-7/17）新房成交规模环比两连跌。第29周成交规模300.5万平米，环比降低12%。第28周环比降低41%，一改此前环比连增8周格局。
新开盘项目去化率和实际转化的比例也遭遇了显著降低。除去7月新房成交较6月自然回落原因外，从推盘量、认购量和到访量数据来看，第29周去化率和实际转化的比例分别降至23%和19%，较此前高点分别降低21pcts和19pcts。
可见，停贷事件虽点状出现但对购房者产生了肯定影响。短期内存在较大应激反应，如延后购房计划重新观望、不购买一手新房而购买二手期房等。
“买旧不买新”购买现房避险
部分城市新房成交环降4成而二手房环比升2成
进一步对比涉及停贷城市一二手房市场成交数据，可以得到两个短期特点：除有“倒挂热”的部分城市外，绝大部分城市新房7月均大幅环降，一部分城市购房需要受激转向二手现房市场。
典型城市新房成交环比大降，漯河、景德镇降幅近4成。对比7月前两周周均与6月周均，10个典型停贷城市新房规模环比降低41%。核心城市中北京、苏州、南京、杭州等均有不同幅度的降低。“停贷”事件发生较早的景德镇和漯河分别环比降低38%和43%。仅成都和深圳因“倒挂热”项目如成都华侨城滨江壹号、深圳华润城等支撑，成交规模环比上涨。
部分城市二手成交环增、新房成交环降。10个典型城市新房和二手房7月周均成交规模分别环比降低41%和上涨5%。北京、苏州、青岛、南京、漯河和景德镇均出现“新房成交环比降低、二手房成交环比上涨”的现象，其中苏州、漯河和景德镇二手房环比涨幅超15%。
可见，停贷事件下购房者选择没有“出货”风险的二手现房，避免处在风口浪尖的预售期房。
“买国企不买民企”
国企项目实际转化的比例上升11pcts
民企项目开盘去化遇冷
从最近涉及停贷城市新开盘项目销售状况来看，国央企和优质民企遭到购房者喜爱，到访量和实际转化的比例均有上升；而民企新开盘项目则大多遇冷。
对比来看，国央企和优质民企新开盘项目实际转化的比例均由低位回升。第29周国央企新开盘项目平均实际转化的比例已升至29%，优质民企略低为20%；二者分别较6月末不降反升11pcts和5pcts。相反民企新开盘项目则持续遭遇顾客流失，实际转化的比例由高位降低17pcts至16%。
具体来看续销项目中，如南通远创宸樾项目第29周顾客到访量较第27周（6/25-7/1）减少23%。而南通中海翠湖溪岸来访量则第28周较第26周（6/18-6/24）上涨11%。
7月新房成交或有显著降低
中西部二线复苏受阻而三四线影响相对有限
归根结底“停贷”事件仍是围绕目前备受关注的“保出货”问题。短期内“停贷”事件对涉事城市新房市场导致了肯定消极影响。购房者选择“国央企”和“现房”以避免风险，同时银行业也将重启对涉及房产业贷款的审慎态度。
中西部二线新增“断贷停工”事件的隐患最大，楼市复苏将再度受阻。目前全国主要广义库存主要存在于中西部二线城市，后续庞大未开工宅地存量存在较大隐患。同时“断贷停工”事件的发酵也第三打消了上述此类城市楼市得之不易的回暖势头。
三四线城市在2021年后因为长期市场下行已不再是房企开发重心，一方面广义存量占比相对较低，将来新增开发住宅项目体量有限；其次目前在售项目因滞销致使销售周期拉长，多已是准现房销售。因此三四线城市后续新增“断贷停工”事件概率较低，对楼市销售规模的进一步影响也相对有限。
因此大家觉得全国7月新房成交规模将导致较大环比冲击，特别是中西部二线城市短期将遭遇显著降低。
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