深圳二手房成交量依然没起色。十月，深圳二手住宅过户量为1733套，尽管结束了此前的四连跌态势，但仍在低位徘徊。
深圳此轮房价涨跌的起点是2020年。乐有家研究中心数据显示，2020年12月—2021年2月是深圳二手住宅成交价高点，2021年下半年价格开始波动下调，而今年下半年，价格已跌回3年前。
业主常见降价
八卦岭片区是2020年以来这轮楼市中涨价幅度较大的片区。尽管该片区楼龄常见较老，但，在荔园小学东校区等名校学区，与“旧改预期”的加持下，2021年3月，价格达到高峰，片区内挂牌均价达到10.77万元/平。然而来到2022年，伴随楼市热度退却，集团化办学、“大学区”成为趋势，再加上“预防大拆大建”的政策颁布，片区旧改看不到明确的时间线，八卦岭片区的二手房价格开始大幅下滑，挂牌均价降至8.26万元/平，不少挂牌的房源已低于2021年年初发布的二手房参考价。
比如，福田八卦岭片区鹏盛村一套31.48平户型的楼梯房，2020年12月的成交总价为348万，来到2022年十月，同样户型的成交总价已经降至200万元，远远低于261万的参考价，降价幅度达42.5%。
另外，记者走访期间还获悉，业主多次减少挂牌价成为常见现象。比如，鹏盛村一套37.48平的电梯房，今年8月以320万元挂牌，十月降至300万，低于310万的参考价。11初，在得知有人筹备第二天看房时，业主又降了40万至260万，而且价格还可以再谈。值得注意的是，在2020年的高点，该户型的房曾以400万左右的总价成交，相比起来，该户型降价幅度已经达35%。
城市主场是八卦岭片区成交比较活跃的小区，但与2020年的高点比起来，该小区的价格也跌了不少。
该片区的房地产中介对第一财经表示，2020年上半年，城市主场45平户型的成交价还在300多万，下半年，成交价猛增， 45平的户型最高成交价达到575万，2021年上半年二手房参考价发布之后，该小区连续8个月都没房源成交，直到2021年下半年，历程了比较长的观望期之后，有业主着急用钱，单价从12万降到10万，以较低的单价供应了一套60平左右的住宅，此后，该小区的成交价格开始大幅降低，最近，其促成的两套 45平户型房源成交，价格均在360万左右，单价8万多。也就是说，大概两年的时间，45平户型的房源成交价降低幅度达到37.4%，房价回归至2020年上涨前的水平。
上述房地产中介表示，2020年年底的时候，大多数业主都感觉2021年年初是卖房的旺季，挂牌价50——100万的涨，有些业主甚至都不想卖，挂牌的房源也极少。没想到的是，2021年2月，深圳颁布了二手房参考价，二手房成交量飞速下滑，不少业主也错过了卖房的好机会。
值得注意的是，与相同片区相同楼龄的大户型比起来，城市广场、鹏盛村等小户型的小区降价幅度更大。对此，中介表示，“小户型的业主主如果刚需，刚需的资金承压能力相对较低，急着用钱的业主或许会多一些，另外，小户型的小区挂牌量也更多，购房者的选择面更大，业主假如急着卖掉，就只能降价。
“网络红人盘”华润城跌10%
假如说八卦岭片区的房价下跌具备特殊性，那样，南山大冲片区的“网络红人盘”华润城房价的变化则是深圳楼市近年来最具代表性的缩影。
华润城由此前的大冲村城市更新而来，华润置地操盘，分为五期开发。2014年，华润城的住宅商品陆续开始入市，当年7月，华润城润府1期入市，均价4.5万元/平米，开盘3小时就售罄。伴随深圳房价上涨，此后几期开盘，华润城的价格也一次比一次高。2015年12月，华润城2期入市，价格区间为6.2万-8.1万元/平米，开盘即售罄；2018年6月华润城3期入市，彼时，周围二手房单价已达12万/平，因为限价，3期开盘均价8.5万元/平，一二手倒挂紧急，推出的房源第三飞速告罄。2020年11月，润玺系列推出，共1171套房源，备案均价13.1万元/平，单套最低门槛价1184万元。尽管价格不低，但“买到就赚500万”的一二手价格倒挂依然吸引了近万人认筹疯抢，代持等乱象频出，开盘当天就告罄。
然而，就在润玺一期推出两个月后，2021年2月，深圳二手房参考价颁布，深圳楼市飞速降温，等到2021年12月润玺二期推出时，共推出1024套住宅，开盘一个多月后，仍剩160多套。
2022年11月初，记者走访该小区发现，相较2020年的高点，华润城的房价下跌了不少。以华润城一期一套83平的刚需户型为例，2020年最高卖到了1400万左右，而目前挂牌的一套同户型房源，满五唯一带学位，挂牌价格已经降低至1280万，降幅8.6%。中介称，“价格还有降低的空间”。中介表示，目前业主诚心卖的该户型房源挂牌都在1200多万。
另外，华润城一期一套89平三房户型房源，在2022年高点，曾以1900万左右的价格成交，而目前，该户型挂牌价格已经降至1450万，降幅23.68%。该片区的中介对记者表示，总的来看，华润城的二手房价格常见下跌了10%。
成交量谷底徘徊
国家统计局数据显示，自2021年5月开始，深圳二手房价格指数连续降低了11个月，今年4月和5月，开始出现上涨的趋势，但此后的四个月，深圳二手房价格指数继续了下跌的态势。
二手房参考价是影响深圳二手房成交的要紧政策，在2021年2月参考价发布之时，大多数房源的挂牌价、成交价都高于参考价，而依据乐有家统计，今年7月，约六成房源以接近参考价成交。
从各片区状况来看，乐有家数据显示，与2021年上半年比起来，2022年下半年，深圳南山大冲片区的二手房成交价格已经下跌23%。同时，降低幅度超越20%的片区还有布心、华强南、香蜜湖、科技园、百花、石厦、翻身、蛇口、华强北、南油、新安片区。
尽管价格一直降低，但深圳新房和二手房的成交量依然没太大起色。乐有家统计的最新数据显示，十月深圳一手住宅网签3328套，环比下跌8%，同时，目前深圳新房市场去化周期涨至12个月，进入高点。十月，二手住宅过户量为1733套，尽管结束了此前的四连跌态势，但仍在低位徘徊。
广东规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经表示，2021年下半年到目前，深圳二手房月度成交量都在2000套左右徘徊，与5000套的正常水平差距较大，在此过程中，一大量的需要被积累着，目前伴随利率不断减少，居民月供负担得到肯定缓解，再加上一些急售的业主，特别一些前期的投资客，二手房放盘量会明显增加，价格会减少，这对需要端有肯定的促进用途；新房方面，开发商资金重压大，最近降价营销紧急，不过，伴随各种纾困政策颁布，房产企业资金方面得到支持，供给端的风险得到缓解，再加上疫情管控灵活性明显增加，疫情对大家的影响也会减小，需要的提振的成效会显现，预计明年年中前服务市场会稳定下来。
