1月恰逢新年传统假期，返乡潮和旅游热致房产表现略显平淡。重点30城供应求购均同环比齐跌，房企推盘步伐放缓，多数城市新年无加推，推广打折力度较小，因而整体成交略显不振，仅苏北、川渝个别三四线迎来一波返乡置业行情，核心一二线城市去化表现差强人意，北京“一枝独秀”，而前期热度较高城市上海、合肥、成都等需要也有转弱征兆。
01
新增提供
同比降40%但较去年新年月增46%
多城无加推且推广平
1月叠加新年原因，30个重点城市提供规模收窄，预计新增产品住宅提供720万平米，环比降低59%、同比降低40%；但较2022年新年月（2月）同比上涨46%。
分能级来看，一线城市1月迎来集中提供，新增房源129万平米，较2022年新年月同比上涨93%。其中上海于较上年新年月上涨近一倍，新增提供仍主要以外环外刚需项目为主，占比超越八成；其中雅戈尔星海云境和建发熙和府项目均新增房源超越400套。
二三线城市整体1月新增提供590万平米，同、环比分别降低38%和57%。除海口、大连少数城市维持同环比正增长以外，多数城市维持回落态势。一类以杭州为典型代表，通过精准供货维稳市场，维持小规模提供保持城市一二圈层在售项目销售热度；另一类成交低迷型城市，房企供货医院不强，呈现蓄势待发，以武汉、济南、宁波代表，1月提供规模维持低位。
事实上，新年假期期间，房企推盘积极性常见不高，虽然疫情管控全方位解绑，但受楼市低迷行情影响，广州、厦门、无锡、珠海、泉州等多城新年周无新盘加推，房企供货呈“半躺平”状况。结合新年前一周（2023年1月14日-1月20日）来看，皖赣部分城市迎来一轮提供高峰。特别是六安、淮北、上饶等外出务工职员较多，房企还是“蓄势待发”，对疫情放开后的“返乡置业”维持着乐观的预期。
02
新房成交
较去年新年月跌7%
沪蓉继续降温而津渝等来访回升
2023年1月，传统淡季叠加新年假期，成交略显平淡：据CRIC监测，1月30个监测城市成交面积为1071万平米，同环比齐降，而新年周成交更是创2021年以来3年同期新低。
分能级来看，一线高位回落，同环比均降3成以上，较去年新年2月基本持平。北京热度较高，环比降4成，但剔除共有产权房以外，前20天的成交量已与12月持平。疫后利好政策密集颁布叠加房企“小步快跑”加快推盘步伐，使得楼市活跃度明显提高。上海热度转降，认筹率和触发积分有明显下滑，集中备案影响成交仅微跌9%。深圳回升，但受限于提供，成交持跌。广州尚属筑底阶段，市场暂没有明显起色。
二三线城市总成交仅887万平米，环比降低42%，同比降34%，较去年新年月降7%。前期热门城市成都、合肥、长沙等热度转降，均迎来同环比齐跌。杭州虽然环比回落，但成交同比持增，主要受限于提供不放量，成交难有亮眼表现。值得关注的是，部分弱二线城市诸如福州、重庆、天津等虽然成交数据暂未止跌，但市场还是存在转好信号，以天津为例，年末顾客信心明显好转，1月份案场实际转化的比例在8%左右，恢复正常状态。
03
项目去化
推盘少、推广弱、成效差
质优结构性拉升去化
据CRIC调查数据，31个重点城市平均开盘去化率高位持稳40%。1月恰逢传统新年假期，不过多数企业处于半“躺平”状况：一方面多数城市新年无新项目加推；其次房企新年推广力度偏弱，以特价房、年货礼包为主，打折少，成效差。仅苏北、川渝个别三四线“返乡置业”尚有效果。
聚焦到单个城市，1月各城市环比涨跌参半，事实上涨幅超2成城市诸如宁波、福州、佛山、漳州等主要因房企推盘积极性不高，仅个别网络红人盘有信心加推，结构性拉升平均去化率水平。而上海、合肥等虽环比微增，但据CRIC调查，市场热度有稳中下探趋势，合肥已连续6个月供大于求，仅少数处于提供稀缺板块改变盘尚能热销。与2022每年平均值对比涨跌参半，广州、郑州、青岛等暂未止跌，整体市场仍弱于2022年。深圳、天津等部分城市存回暖征兆，顾客信心稳步修复。
04
库存
环比降2%
长春、青岛、福州等去化周期仍超2年
1月整体30个重点城市因供小于求库存状况整体改变，供应求购比为0.67；1月末库存环比降低1.7%。
具体而言，多数城市在“供少求多”下短期供应求购比小于0.6，仅北京、徐州、大连、福州、合肥等城市提供规模突出的城市本月末库存环比涨幅突出。
从消化周期来看，郑州、大连、长春、青岛、重庆、福州、昆明等仍保持2年以上的高消化周期，楼市存量重压较大。而杭州、合肥则在房企“精准提供”的共识下保持低住房库存、高销售热度，库存消化周期低于12个月。
总的来看，1月全国整体新房市场库存状况略有好转，从新年月的供应求购状况来看，各房企在多数城市仍然维持审慎态度，顺销加推下楼市消化重压较低。
05
二手住房
较去年新年月成交涨29%
带看认购回升好于新房
1月11个重点城市二手房成交体量预计为360万平米，同、环比分别降低21%和23%，值得注意的是，相较2022年2月新年月成交面积同比上涨29%。
从日成交数据来看，成都、苏州、佛山、青岛、杭州、东莞、深圳等本月成交量均超越上年新年月，其中青岛、东莞同比正增。相比新房成交的平淡行情，多数城市二手房市场已有回暖征兆。
值得注意的是，南京受疫情影响，2022年12月前期部分成交房源没有进行过户，推迟至1月前两周集中办理，因此致使南京二手房市场呈现假性回暖。
总体来讲，1月重点城市二手房带看量与网签规模均有不同幅度回升，同比降幅小于新房。伴随疫情放开后购房者对将来收入预期恢复信心，二手房市场率先由局部城市开始回暖。
06
土地市场
成交规模降至历史低位
溢价、流拍指标双双回升
至历史低位。截至1月27日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为3651万平米，同比降低超越五成，较2022年新年月下跌15%，环比跌幅接近九成。成交总价730亿元，2016年以来首度跌破千亿元关口，受一二线城市优质地块成交占比降低影响，平均楼板价仅为1999元/平米，降至近一年新低。
市场热度方面。重点城市方面月内只有宁波进行了第四批土拍，得益于较高的供地水平，与中央政策面的改变，其中鄞州两宗地达成了封顶溢价成交，本批次土拍溢价率达到了10%。三四线城市方面，部分城市的溢价率相对较高，如湖州、常州溢价率均超越了10%。本月流拍率方面也在同步提高，月内流拍率达到20%，再度回到2022年年初的较高水平，其中西安、福州均出现了多宗宅地流拍，郑州航空港区的4宗商办用地更是悉数流标。不过伴随新一年供地计划的正式实行与行业信心的边际修复，一季度内土地流拍率有望出现回落。
一线城市本月共成交土地仅63万平米，同比降低33%,较上年新年月降低了65%。成交金额仅67亿元，同比降低5%，较上年新年月降低了86%。具体城市来看，因为一线四城无一集中土拍，成交的均为商办地块，合计仅6宗，均为底价成交。
二线城市的成交规模也因重点城市集中土拍“断档”而较上月明显降低。具体来看，至27日二线城市成交建面仅为619万平米，环比降低89%，同比也降低了52%，较去年新年月上升11%。但优质宅地成交占比明显降低，成交金额也随之降低，仅167亿元，较上年新年月降低16%。受重点城市高价地占比降低的影响，楼板价较上月明显下滑，降至2699元/平米。具体到城市来看，本月仅西安一城成交建面超越了100万平米，为181万平米，涉及16宗地，均为底价成交，共揽金82亿元。月内唯一进行集中土拍的宁波占据第二位，共成交了8宗地，共收金55亿元，其中3宗为第四轮集中土拍地块。值得一提的是，宁波本轮土拍共挂牌6宗地，其中3宗宅地在开拍前一天终止出让，剩下的3宗均成功出让。热度方面，供地水平提高下，房企参拍积极性有所提升，本轮集中土拍成交溢价率增至10.1%，宁波也成为现在已完成第四轮土拍的城市中溢价率最高的城市，其余城市仅少量地块成交，成交建面均不足30万平米，市场热度也在低位，基本上以底价成交。
三四线城市则也表现为量价齐降。截止1月27日，总成交建面仅2970万平米，同比也降低了58%，较上年新年月降低了16%。在CRIC重点监测的三四线城市中，无一城市成交规模超越100万平米。成交9宗地的常州成为榜首，总成交建面仅93万平米，第二是盐城，成交建面仅68万平米，坐落于第三位是绍兴。从地区来看，长三角三四线城市成为成交主力；热度来看，同样大部分城市土拍仍以底价成交，仅常州、湖州等少数城市维持了肯定热度，月内平均溢价率超越了10%。
07
综观
政策利好叠加+需要修复二季度或见转机
1月虽然疫情管控全方位解绑，中央“降首付、降利率”释放利好预期，但整体市场表现略显平淡。恰逢新年传统假期，居民返乡潮带动苏北、川渝个别三四线“看房热”，但高能级城市除北京外常见表现不佳，房企推盘放缓，推广力度减弱，对成交提振用途较小。展望后市，大家觉得，行业深度调整或将进入扫尾期，二季度整体市场有望回升。
不同城市分化格局还将延续：核心一二线上海、杭州、合肥、成都等或将进入需要透支后的短期瓶颈期，仅个别核心区位倒挂改变盘尚能热销。深圳、武汉等目前市场已出现企稳回升预兆，无论是来访、认购都将维持小幅回升态势。而弱二线重庆、南宁、福州等顾客信心也逐步修复，伴随疫情管控松动，后期若随着以价换量政策延续，成交还有进一步增长的可能。而对于苏北、川渝等个别三四线城市虽然疫情放开刺激短期返乡置业需要释放，但持续性仍存疑。
