2025年“金九”期间，楼市整体呈现回暖征兆，但城市间、板块间分化显著，市场呈现结构性复苏特点。以下从销售数据、政策驱动、城市分化、企业表现四个维度展开剖析：
1、销售数据：百强房企营业额环比回升，但同比仍降
整体销售回暖中指研究院数据显示，2025年9月单月，****00房企销售总额环比增长11.9%，72家房企单月营业额环比增长，其中45家增幅超30%。
典型房企如建发、滨江、金茂、保利置业等销售表现强劲，带动市场回升。
1|9月，****00房企销售总额26065.9亿元，同比降低12.2%，但降幅较1|8月收窄1.1个百分点，显示市场边际改变。
城市数据分化武汉：9月新建住房网签面积82.26万平米，同比增长54.23%；网签套数6985套，同比增长53.05%。
上海：9月1|16日新房成交4705套，同比激增28.1%，环比涨幅44.86%，创近三年同期次高。
北京：9月上半月新房成交1326套，同比降低8.61%，但二手房成交7219套，同比增长16.68%。
深圳：9月1|16日新房成交814套，同比降低10.45%，但二手房成交2604套，同比大涨43.37%。
2、政策驱动：核心城市松绑限购，激活需要
限购政策调整北京：以五环为界，外环外全方位放开限购，二孩家庭二套房可按首套贷款。
上海：外环外对社保满1年的非沪籍不限购，单身人士纳入家庭购房范畴。
深圳：8个非核心区对非深籍不限套数，盐田、大鹏完全取消限购，同时统一首套与二套房贷利率。
信贷支持加码深圳明确贷款利率不再区别首套二套，北京、上海优化公积金贷款额度，上海非沪籍首套房免征房地产税。
企业购房政策突破，深圳允许纳税100万以上的企业在核心区购房，解决职员住房需要。
地方补贴与活动广西启动1.2亿元购房补贴，首套、二套新建住宅每套补贴1万元。
长春拓展秋天营销月，一次性付款购房可获1.5万元消费券。
深圳革新“全国巡展”模式，在哈尔滨、沈阳、长春举办产品房推广会，吸引超万人咨询。
3、城市分化：核心城市回暖，非核心地区承压
核心城市复苏上海：新房市场在高档改变盘集中入市的带动下表现突出，二手房市场“以价换量”成效显著。
深圳：二手房市场在新政刺激下爆发力最强，盐田、大鹏两区成交量同比增幅超100%。
北京：二手房市场受益于“连环单”释放，五环外不限购政策致使昌平回龙观、房山长阳等地区房源挂牌量一周内增长12%。
非核心城市重压保定等城市二手房挂牌量高达5.3万套，全国重点城市二手房成交套数同比降低17%。
三四线城市非核心资产面临贬值重压，市场“总量过剩、内部分化”特点长期存在。
4、企业表现：头部房企稳健，中小房企缩短
头部房企优势扩大千亿房企数目与去年持平为6家，均为保利进步、中海地产等财务稳健的头部企业。
绿城中国、保利进步、中海地产位列新增货值前三，资源聚集效应进一步凸显。
中小房企缩短500亿～1000亿元、300亿～500亿元、100亿～300亿元阵营企业数目分别降低1家、1家、4家。
****0房企全口径销售额门槛同比提高7.5%至786.3亿元，****00房企门槛同比大降21.6%至47.6亿元，头部与尾部差距持续扩大。
5、市场挑战：筹资缩短，债务重压达峰值
筹资规模降低2025年前三季度房企筹资3072亿元，同比降低30%；第三季度筹资1145亿元，环比降低35%，处于历史低位。
民营及出险房企筹资困难依然突出，2024年房企债券发行2209亿元，远低于4829亿元到期规模，借新还旧缺口大。
债务重压加剧2025年房企全年到期债务5342亿元，较2024年增加513亿元，三季度到期约1600亿元为年内高峰。
公募REITs成为缓解流动性重点工具，上海地产出租住房REITs18个工作日上市，推进行业向“轻资产运营”转型。
