结合福州F1碧海快线、南台大道旁新商圈，二手房、新房、与新地块的价值剖析。
一．二手房：南台十六府。
1、项目信息：分为南北三个地块、分别为地块1、地块二和地块三，共计18栋楼，其中：地块一 1#、2#；地块二，3#至12#楼，地块三13#至18#楼。
物业类别 ：住宅
项目特点 ：小户型，经济住宅，教育地产
建筑类别： 塔楼、多层、高层
装修情况 ：毛坯出货
环线地方 ：二环以内
所属商圈 ：城南三叉街板块
容 积 率： 2.60
绿 化 率 ：30%
2、 商品信息：
户型面积：平层户型35㎡-124㎡，顶楼复式面积约105㎡-175㎡；
梯户比为2梯4户至2梯8户，两梯四户分布于3#、4#、5#、6#、7#、9#、13#、14#、15#、16十栋楼；两梯五户分布于8#、17#、18#三栋楼；两梯六户分布于10#、11#、12#三栋楼、两梯八户分布于1#与2#两栋楼
楼栋面积分布如下图：
3、 项目信息回顾：
① 土地信息：
南台十六府地块于2011年3月14日由福州滨海房产公司以底价6.76亿元竞得，亩单价1000.6万元，楼面地价5773元/平米。
② 销售信息：
项目取证至售罄日期从2014年初至2017年底，价格区间从均价16700-27000元/㎡，从特价销售至尾市场高峰盘加价卖，部分特价12800元/㎡起价，与加价近30000元/㎡。
评：虽然商圈+地段+学校决定了它存在的价值，但市场商品更新换代，对目前仍于塔楼建筑形式的商品需要引力正日益减少，对于短期内没子女入学需要、且非自住的倒是可以考虑置换，以次新换新房也是很好的选择。
2、新房：中骏世界城。
宗地编号
宗地地方
土地面积
土地作用与功效及年限
规划指标需要
起始价
(万元)
竞买保证金 （万元）
安置型产品房建设比率
容积率
建筑密度
绿地率
建筑限高（层数）
2020-07
仓山区上三路以南，南台大道西侧，东升地铁停车点上盖及周围地块
地址选择面积189198平米（合283.8亩），出让面积161795平米（合242.69亩）
住宅用地70年、商服（商业）用地40年、公共管理与公共服务（婴幼儿园）用地50年
1.0以上，2.04以下
34.4%以下
27.7%以上
住宅、商业50米以下（含50米，住宅建筑高度18米以上），婴幼儿园16米以下
415900
83180
回购2.4万平米社会出租住房
项目：A地块是购物中心（中骏世界城），B、C、E地块是住宅、D是婴幼儿园；
商品主力面积：95㎡、110㎡、118㎡、128㎡，在价格格区间28000-33000不等，具体以实质成交价为准！
目前取证楼栋，截止近日，中骏世界城B/C两地块，已获得预售许可的楼栋，如下图：
评：以自己商业综合体，辐射周围生活居住圈，以地铁1号线次沿线，链接主城区各商圈，以F1滨海快线链接主城区与滨海新区，收获将来仓山区的要紧交通枢纽主要核心站点。
3、新地块：宗地2022-9.
宗地编号
宗地地方
土地面积
土地作用与功效及年限
规划指标需要
起始价
(万元)
竞买保证金 （万元）
最高限价
（万元）
销售指导均价
（元/平米）
容积率
建筑密度
绿地率
建筑限高
（层数）
2022-09
仓山区南台路西侧、利民路南侧，东升上盖出让地块
4902平米（合7.35亩）
住宅用地70年、商服（商业）用地40年
1.0以上、1.8以下（其中商业建筑面积高于550平米，低于650平米）
30%以下（含30%）
30%以上（含30%）
50米以下（含50米，住宅建筑高度21米以上，同时满足义序机场限高需要）
14500
2900
16600
29000
评：虽然地块规模较小，占地面积仅4902平米，约7.4亩的地块，但对于紧邻核心大型商业的优质地段，在售新盘的热度并晚于大型商业综合体的开发与出货时间、与将来可预见的商圈与配套健全程度，这都是可持续关注的地块价值。
总结：该地段毗邻老仓山文教区，周围名校云集，汇聚 1号线、南台大道，F1快线等交通线，便捷速达全城，同时作为老仓山板块，以现有常住居民+在校学生+五城区职员流动，及将来F1滨海快线，以贯穿福州南北、并延伸至长乐机场之势，将长乐与老城区并入30分钟的城市圈，进而带动的新崛起大型商圈将来可期。
